“三道红线”下中小房企融资“生死劫”

　　华声网：“三道红线”下中小房企融资“生死劫”

　　来源：中国经营网

　　本报记者 郭阳琛 刘颂辉上海报道

　　刚刚过去的2020年，房地产融资环境呈先松后紧的态势。监管部门提出的“三道红线”，对于信用评级较高、负债水平低的龙头房企影响不大；而对于尚处于高杠杆、企图快速扩张的中小房企却是当头棒喝。

　　《中国经营报》记者注意到，在此背景下，三盛控股（02183.HK）、锦艺集团、三巽集团等中小房企先后与万向信托达成合作。

　　其中，锦艺集团旗下广安子惠置业有限公司（以下简称“子惠置业”）还涉及股权融资，万向信托因此获得了41%的股权。

　　子惠置业所操盘的是位于四川广安的帝谷公园城项目，这个规划面积达1500亩的大型项目共分为5期，早在2014年一期项目便开盘入市，但一直去化不佳。2020年6月本是帝谷公园城三期的交付期，但却拖延至2021年3月和11月分批交付。

　　对此，记者多次致函致电三盛控股、锦艺集团等相关方面，截至发稿尚未收到回复。

　　“三道红线”紧箍咒

　　2020年初，突如其来的新冠肺炎疫情，使得央行在2月27日和4月3日两次宣布降准，国内货币环境显现宽松迹象，各地政府对房企融资也推出了一些扶持政策，一季度也因此成为房企融资规模的小高潮。

　　但此后，房企融资环境逐渐缩紧。8月20日，央行和住建部在北京召开的重点房地产企业座谈会上提出了房企融资的“三道红线”，让这一趋势达到峰值。

　　9月16日，监管部分又下发三张监测表，强调此次监管为穿透式，表内表外全覆盖。这意味着对于房企的融资监管进入一个新阶段，以往可采取的财务手段基本失效，房地产融资调控转向需求端。

　　克而瑞数据显示，2020年，95家典型房企的融资总量为15220.8亿元，同比微升0.1%。分季度来看，一、二季度的融资总额均超过4000亿元，好于下半年的融资表现。单月来看，12月房企融资总额为980.92亿元，同比下降25.6%。其中，境内债权融资487.7亿元，同比下降46.2%。

　　克而瑞研报分析称，在“三道红线”出台后，房企融资环境持续收紧，房企的融资动作减少。而央行去年12月底金融机构房贷管理新规的推出，将使得未来房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。

　　在中指研究院刚刚举办的“2021中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”上，有参会金融机构提出，政治局会议奠定了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的主基调，房地产金融监管持续强化，而对地产融资限制的核心目的是防止资金大量流入土地市场拿地。“三道红线”逻辑内涵是把公司的经营情况和负债情况相关联起，同时考虑期限和考虑经营性负债与有息负债进行监管。

　　事实上，受融资环境趋紧对于已经具备规模，且债务负担较轻的龙头房企影响有限。而高杠杆房企被迫刹车，在融资政策收紧的预期下融资难度加大，这其中大部分是排名五十开外的中小房企。

　　这也得到了数据上的印证。克尔瑞数据显示，2020年，TOP10房企的融资总量为3075.62亿元，较2019年全年下降15.68%；TOP11~50房企融资量则实现同比上升，特别是TOP11~30梯队房企，同比上升5.62%至6211.36亿元，融资最为积极；而TOP50后的房企，融资量下降6.65%至2541.25亿元，正是由于融资相对较难导致。

　　转寻信托输血

　　传统融资通道受阻，不少仍有扩张野心的中小房企不得不选择信托等融资成本更高的融资渠道。

　　近日，万向信托通过投资子惠置业最终获得41%，该公司背后为锦艺集团。

　　而在2019年，锦艺集团将地产板块锦艺置业的总部搬到上海，为的正是便于融资并向全国扩张。

　　记者了解到，广安子惠置业有限公司操盘的项目主要为位于四川广安的帝谷公园城，总规划1500亩，总规划建筑面积280万平方米。然而，帝谷公园城的去化并不顺利。

　　该项目置业顾问顾伟（化名）告诉记者，项目三期于2018年开盘，至今仍有200余套房源在售，均价大约为5400元/平方米。“这个月五期马上又要开盘了，均价5000元/平方米左右，但要等到2023年才能交付。”

　　然而，帝谷公园城三期已陷入延期交付的困境。2020年3月，子惠置业发布《帝谷公园城关于新型冠状病毒疫情可能导致延迟履约的通知》；9月，又有业主在人民网领导留言板投诉称：“帝谷公园城三期购房合同上写的是2020年12月30日之前交房，突然说因疫情延迟到2021年6月底交房。此小区自2018年起开始修建，三年工期已经很长了，居然还要延期，这简直就是龟速。”

　　对此，广安枣山物流商贸园区规划建设局方面表示，帝谷公园城项目开发商于2020年9月29日再次发布延期交房通知。如对延期时间不认可，建议按照《商品房买卖合同》逾期交房约定，与开发商就不合理延期时间进行协商处理，也可对开发商提起诉讼，维护正当权益。

　　而据顾伟透露，目前交付纠纷已经解决，帝谷公园城三期项目将于今年3月和11月两次分批交付。

　　“项目建设周期如此之长，又多次延期交付，如今又引入信托公司进行股权融资，显然是资金方面遇到了困难。”一位不愿具名的房地产人士向记者感叹道。

　　与锦艺相似，三盛控股总部迁至上海也仅一年多的时间，但发力长三角、全国化扩张的野心早已显露无疑。

　　但这份野心显然也需要资金支持，以致三盛控股融资成本与日俱增。公司财报显示，截至2020年6月，集团的融资成本主要包括私人公司债券、银行贷款、其他借款及关联方贷款所产生的利息，加权平均利率为10.83%，而2019年同期为9.8%。

　　2020年12月，三盛控股又通过万向信托合作发售了地产998号产品——三盛瑞安汝悦华庭项目贷款集合资金信托计划。由于上述产品推介书并未对外公布，三盛控股的融资金额、融资成本以及该项目合作模式不得而知。

　　记者注意到，三盛瑞安汝悦华庭正是三盛控股进入浙江的首个项目。2020年4月26日，三盛控股旗下福建宁盛房地产开发有限公司以上限价4.59亿元竞得温州瑞安市的一宗商住用地，溢价率9.02%，同时竞配政策性住房建筑面积1600平方米。

　　“中小房企的资金较为依赖房屋销售，但这些企业一般销售规模也不大，一旦市场降温资金压力就比较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，房企青睐信托产品本质上还是因为信托融资资金到手较快，这也是这两年不管信托政策是否收紧，很多房企都对信托融资有较大需求的原因所在。

　　信托“涉房”存忧

　　房地产信托项目落地快、收益高，历来受信托公司欢迎，而万向信托则是依赖房地产业务最为典型的信托公司之一。

　　据天眼查信息，万向信托前身为中国工商银行浙江省信托投资公司，于2012年更为现名。大股东为万向控股，持股比例达76.5%。

　　近年来，万向信托房地产业务增长较快。年报显示，2016~2019年，万向信托分布在房地产业的信托资产金额分别为212.73亿元、427.64亿元、569.28亿元和679.49亿元，占比分别为13.98%、22.49%、35.32%和50.78%。

　　与此同时，房地产业务的高风险性也让万向信托历经风波。裁判文书网披露的文件显示，2017年，英大资本-中科建飞1号专项资产管理计划成立，通过万向信托向中科建飞发放信托贷款，用于位于上海市青浦区大虹桥板块“中科·意邦国际家居博览中心”五星级酒店及酒店式公寓项目的后期装修及设备采购。

　　据悉，上述项目资金规模4亿元，期限为24个月，预期收益率在9%以上。尽管中科建设提供连带责任担保，但由于“中科系”的债务危机，预计将给万向信托造成高达4.15亿元的贷款和利息损失。

　　2018年6月，万向信托还因房地产项目贷款审批管理不审慎，被中国银保监会浙江监管局罚款30万元；2019年，银保监会约谈万向信托在内的10家信托公司，由于房地产信托业务增速过快、增量过大，要求压降规模。

　　但这仍挡不住万向信托的“涉房”脚步。

　　2020年9月21日，奥园集团出质奥园集团（英德）有限公司100%股权，质权人便是万向信托；11月12日，时代控股集团出质天韵地产100%股权予万向信托，出质股权数额5.16亿元；12月8日，中南建设公告称，为促进台州临海珑悦府项目发展，万向信托通过增资1亿元取得全资子公司台州盛耀30%的股权，万向信托向台州盛耀提供借款不超过3亿元，融易资讯网（www.ironge.com.cn），期限18个月。

　　天眼查信息显示，截至2021年1月7日，万向信托作为质权人的股权出质信息达755条，出质人或标的企业大部分为房地产类企业。

　　值得一提的是，2020年5月8日，中国银保监会发布《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》，明确提出了三个限制，对投资非标债权资产的比例、投资集中度、投资者人数都进行了严格限制，促进资管市场监管标准统一和有序竞争，使得以非标产品为主的传统信托业务模式面临巨大的转型压力。

　　2020年下半年以来，贷款类信托产品的发行数量和发行规模大幅度下降。其中，投向房地产的信托资金规模持续缩水，截至2020年三季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.38万亿元，较上年末下降3262.01亿元，降幅达12.06%。

　　“央行最近提出贷款不要过度投向房地产，不排除后续信托方面也会对投资房地产有所把控，这也是一个进入风险，需要对房企和信托公司的合作有所规范。”严跃进说。