长租公寓盈利模式:长租公寓青客疑似“暴雷”，租户：好怕它成为下一个ofo(2)

一门危险而脆弱的生意绝大部分租客的困境，就是从租金贷延展开来的。银行将整笔租金提前支付给长租公寓，租客每个月按时向银行还贷，长租公寓将贷款金额扩充为资金池，将租客交房租和房东收房租的期限错配，把贷款金额用于收房等市场竞争行为。一般来说，在长租公寓办理租金贷，会比每个月自己缴纳房租便宜100-200元。看似对租户和平台都有益的方式，一向被反对者冠上了“空手套白狼”的名号，即长租公寓把风险转嫁给租客。

一旦长租公寓的资金链出现问题，无法向房东及时支付房租，租客就面临着被房东强制退房的风险。无论是重新租房，还是与房东签订新的合同，租客的租金贷往往也不会停止，依旧需要背负剩余的贷款。租客和房东成为这场资本游戏里的试错对象，长租公寓手握的一笔资金也大多用于高价收房。2018年，前我爱我家副总裁胡景晖曾在面对媒体采访时提到，市面上的长租公寓以高于市场正常价格的20%-40%在争抢房源。一旦资金链断裂，将出现房东驱赶租客的情况。当时，自如CEO熊林、时任蛋壳公寓执行董事长沈博阳接连否认“长租公寓在通过价格战的方式搅乱市场”这一观点。但在数天之后，在鼎家爆仓事件中就应证了胡景晖的判断。鼎家爆仓事件中的一个受害者租户告诉连线Insight，到最后她都没有拿回钱，为了不被赶出去，又重新和房东签了合同。自从2018年下半年以来，长租公寓因资金链断裂退场的消息愈发频繁。据投资界报道，去年一年中仅媒体公开的陷入资金链断裂、跑路、倒闭等的公寓数量就高达52家。青客公寓的危机也同样相似。“青客公寓的问题主要是快速扩张带来的资金链脆弱问题所致。”有业内人士向《中国经营报》记者表示，“前几年长租公寓的盲目扩张‘流血上市’，导致企业抗风险能力变差，对租金贷的过度依赖也使其流动性受限，疫情导致的退租和空置问题更加剧了资金链断裂风险。”

另一家上市长租公寓蛋壳，情况也没有更好。3月25日，蛋壳公寓发布了2019年第四季度及全年未经审计的财务报告。2019年全年，蛋壳公寓收入为71.29亿元，同比增长166.5%，净亏损为34.37亿元，2018年亏损13.70亿，亏损幅度同比扩大151.06%，经调整后的EBITDA为亏损19.22亿。在今年1月上市时，其发行价格13.5美元/股，截至4月17日收盘，股价为7.16美元/股，已经跌去46%。长租公寓是少见的无法通过规模化带来更多收入的行业。虽然租房价格不断上涨，但由于头部竞争更加激烈，平台拿房、营销、获客等成本同样高企。财报显示，蛋壳2019年全年租金成本，较去年同比增长194.7％，由人民币21.718亿元增至人民币64亿元。由于广告宣传力度、公寓激励措施加大等原因，年度运营开支102.79亿元，与2018年的38.96亿元相比增长163.8%。

据PingWest品玩报道，长租公寓企业优客逸家CEO刘翔认为，企业若持续几个月出租率在80%，则面临生死存亡的危机。目前很多企业的出租率已经低于80%这条绝对红线。在疫情之下，长租公寓比以往更加接近这条生死红线。在正常情况下，青客的续租率等数据也并不漂亮。财报显示，2019财年，青客公寓与已终止租赁租户的平均锁定期为11.3个月，仅有5.5%租户会选择到期续租。在青客已终止租赁合同的租户中，有48.4%租户在预付款所涵盖租赁期内终止合同，被没收1~2个月租金。从另一个角度来讲，青客、蛋壳、自如作为国内头部长租公寓企业，在疫情这样的特殊时期，“两头吃”、涨价的行为屡遭曝光，恶名缠身的长租公寓，还会是一门受租客和资本青睐的好生意吗？平台亏损，资方烧钱，租客面临被赶出去的风险。这一门生意里，没有赢家。频繁的暴雷声，最终炸掉的是这个行业的声誉，还有多少租客敢选择长租公寓？

原文始发于微信公众号（电商头条）：长租公寓青客疑似“暴雷”，租户：好怕它成为下一个ofo