租金贷异化背后：长租公寓骑虎难下 金融机构成接盘侠

　　长租公寓行业近期频频“暴雷”，租金贷作为往日维持公寓扩张的主要资金来源，又一次被推上舆论风口浪尖。但是，租金贷真的是把长租公寓推向债务深渊的元凶吗？如果不是，长租公寓又是如何走到今天的？

　　刚刚撑过疫情封锁期的蛋壳公寓倒在了租房市场回暖的11月。

　　“最近租房的人多了，今天1天就有6个人来看房。”一位中介表示，其中很多是准备逃离蛋壳的“难民”。这些人重新找房时，再次遇到月付条件仍心有余悸，这时中介总会赶紧强调，“放心，不是租金贷”。

　　这一话术源于曾经选择月付的蛋壳租客正面临租金贷的困扰，即租房服务因公寓违约暂停后，租户与金融机构之间的债权债务关系在法律上不受影响，这意味着租金贷用户在贷款合同期内将承担双倍房租压力。也因此，租金贷这一信贷产品几乎成了人人喊打的过街老鼠，甚至不少维权租客要求提供租金贷的金融机构对蛋壳资金链断裂负责。

　　金融机构不免要为此叫屈。一位金融从业人士表示，无论从还款来源还是风险离散度来看，租金贷都堪称优质的消费信贷场景，其屡次成为长租公寓崩盘后的遗留问题，根本原因还在于一些租金贷产品早已由消费信贷产品异化成了融资工具。

　　事实上，蛋壳、青客等轻资产模式长租公寓运营商，也被称作“二房东”，其本来应有的商业模式是与房东签订5年到10年的长期合同锁定降低的租金和稳定的房源，再经过装修、隔断等处理，将房屋出租给租客，租客合约期通常为一年，租客支付的租金与支付给房东的租金之间价差，即租金差，构成长租公寓运营商主要收入来源。

　　但实际情况是，“二房东”为争抢房源不惜抬高收房价格，导致租金差微小、甚至倒挂，只好靠期限错配的租金贷填补现金流缺口。

　　需要注意的是，另有重资产模式的长租公寓运营商，如房地产旗下自持房产的龙湖冠寓等，本文所指的均为轻资产模式运营商。

　　缘起

　　“以前我们收来一套房，就拿根尺子往地上划出几个房间。”一位租赁行业从业者向证券时报记者描述几年前租房市场的“盛景”，“租户一个个排着队进来，我们就给他说，‘这里是床，这里是桌子，你租不租？’他不租后面有的是人租。”

　　在前述从业者印象里，2017年以前，租房市场需求大于供给，收房市场供给大于需求，租房中介坐稳收房价格与租金之间的价差——直到长租公寓“鲶鱼”到来。“它们(长租公寓运营商)进来后，市场的收房价格一下就高了起来。”他说，业主的选择多了起来，有些精明的业主甚至会把几个中介拉进一个群，以“拍卖”的方式“价高者得”。

　　“价高者”往往是有资本支撑的长租公寓运营商。据IT桔子统计数据显示，2017年，长租公寓受益于政策利好一跃成为投资“风口”，全年总融资额达32.425亿元，较上一年度增长199%，2018年该数据继续增至82.8亿元。

　　资金注入后，长租公寓规模快速扩张，短短两年内，头部运营商管理房源数量升至以十万计，较2015年普遍增长百倍。

　　如此高效的收房速度也为长租行业埋下“高收低租”的风险隐患——因高收低租囤积的大量房源成本较高，这些房源锁定期长达5～10年，相当于变相将长租公寓的固定成本锁定在市场较高的水平，而在收入端，租金随市场基本面波动，不确定性较大。

　　按照历史数据来看，长租公寓租金收入难以覆盖成本。以蛋壳公寓为例，其2017年、2018年和2019年的租金费用成本分别占收入的77.9%、81.2%和89.8%。扣除租金成本后，微小的利润空间根本不足覆盖其他运营成本。财务数据显示，蛋壳公寓2019年营业成本占收入的比重为144.2%，即使剔除与经营房源规模不直接相关的成本，该比例依然高达108.88%。

　　这意味着如果没有外部资金补充，长租公寓在既有规模下维持运营，其流动资金将迅速抽干，如果保持过去的经营效率进行扩张，则会陷入规模越大亏损越多的循环。

　　两难之下，长租公寓通常选择的是继续扩张，而规模扩张的最终目的，其实是寻求外部资金补充经营现金流缺口。

　　从蛋壳公寓年报来看，长租行业的外部资金来源主要为战略投资资金、银行借款和租金贷。新派公寓CEO王戈宏曾在受访时表示，融易新媒体，投资方针对长租公寓的估值只看规模，不看地理布局，不看租客的支付能力，也不看品牌影响力，估值要素严重缺失，这也促使长租公寓沉迷于以规模称王的发展模式。前我爱我家联合创始人胡景晖也称，长租公寓的模式“不是toC，也不是toB，是toVC的”。