华平投的魔方生活冲刺港股：蛋壳暴雷后长租公寓模式还有戏？

　　9月27日，魔方生活服务集团有限公司（简称：“魔方生活”）日前递交招股书，准备在港交所上市。

　　魔方生活此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购；更新技术基础设施及创新公寓产品；持续销售及营销工作；营运资金及作一般企业用途。

　　当然，魔方生活在港股能否走通也存在很大悬念，一方面是当前资本市场很差，另一方面，是这个行业经常有大量企业暴雷，很多投资方损失惨重。

　　在长租公寓的链条中，房东、长租公寓、租客链条中，房东处于上游，很多长租公寓一直处于亏损状态。

　　2019年恰逢经济“寒冬”，大量长租公寓企业生存艰难。原本指望2020春节开年的一波小阳春回暖，却先等来了疫情。这之前，蛋壳就暴雷，短短一年时间就从纽交所被摘牌退市。

　　年营收14.7亿

　　魔方生活于2009年开始在南京发展集中式长租公寓业务。区别于分散式长租公寓运营商从不同个人业主获得物业来源的做法，集中式长租公寓运营商通常与大型机构业主签订长期整租协议，确保集中式长租公寓运营的稳定性。

　　魔方生活主要提供白领公寓及蓝领公寓。

　　其中，魔方生活主要以旗舰品牌魔方公寓运营及管理白领公寓，魔方公寓提供一居室公寓及两居室公寓，在北京及上海的月租一般介于3000元至6000元，在其他城市月租介于2000元至4000元之间。

　　蓝领公寓则是面向蓝领人员的宿舍式公寓，主要以9号楼公寓品牌经营，首家9号楼公寓于2016年开业。每套9号楼公寓的每间房间通常配备2至8张床，每张床位的月租价格介于500元至1000元。

　　截至2022年6月30日，魔方生活有76190套在营公寓，分布在全国26座城市的394个地点。于2021年，魔方生活在北京及上海合共拥有约35100套运营中公寓，在广州及深圳合共拥有14000套运营中公寓。

　　招股书显示，魔方生活2019年、2020年、2021年营收分别为9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元；期内利润分别为6355万元、-2.3亿元、2.95亿元。

　　魔方生活2019年、2020年、2021年EBITDA分别为5.08亿、1.48亿元、8.78亿元；2022年上半年EBITDA为3.04亿，上年同期的EBITDA为4.24亿元。

　　魔方生活2019年、2020年、2021年经调整EBITDA分别为2145万元、169万元、2.67亿元；魔方生活2022年上半年经调整EBITDA为1.58亿元，上年同期的经调整EBITDA为1.17亿元。

　　华平为大股东

　　魔方生活执行董事为柳佳女士，融易新媒体，非执行董事分别为郑南雁、PERLMANJeffrey David、吴凯盈女士、张其奇、张昱诤女士、李晓梅女士、LIM Meng Ann；独立非执行董事分别为宋成立、王灿、何愚、李诗鸿博士。

　　2016年魔方生活C轮融资近3亿美元，2019年魔方生活获得1.5亿美元D轮融资，背后的资本方包括中航信托、美国华平集团、加拿大领先的养老基金管理公司CDPQ等。

　　此次IPO前，华平投资透过PeridotGem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem直接或间接拥有约51.62%的股权；

　　其中，Peridot Gem Investment持股为42.25%，Peridot Gem Group持股为3.81%，Mordenite Gem持股为5.56%。

　　CDPQ(Asia)拥有16.8％股权，CDPQ是由魁北克省立法机关的一项特别法案创立的无股本法人，管理其存款人的基金，主要包括来自加拿大魁北克省的公共 和准公共养老金和保险计划。

　　由中航信托控制的HangFangInvestment拥有12.5%股权，德同资本旗下DT MF Investment持股为4.48%，丁敏女士持股为3.62%，郑南雁旗下FortuNews持股为3.25%，GGX Holdings持股为2.86%，BLL Holding持股为2.14%。柳佳女士通过KWJ Investment持有公司已发行股本的0.3%。