4.9万！北京四环买新房！“中建系”发力，一举跃过保利发展(2)

曾在“中建系”任职的中国企业资本联盟副理事长柏文喜向本刊表示，当前“中建系”逆势加码房地产业务可能出于多个动机。“在市场低迷时期，央企有责任发挥稳定器作用；如果看好长期市场前景，目前不失为获取优质土地资源的好时机。另外，加大房地产市场投入可以提高自身的市场份额和影响力。”他还补充道， “在建筑业产能过剩和市场增长乏力、利润走低的当下，房地产领域与建筑主业具有较高协同性，且毛利较高、行业规模够大，容易成为‘中建系’业务增长和利润来源的第二曲线。”

今年一季度，中国建筑房地产开发与投资业务的毛利率出现回升现象。据企业公告，今年一季度，中国建筑房地产开发与投资业务实现营收465亿元、毛利89.2亿元。以此测算，一季度中国建筑房地产开发与投资业务的 同比上升2.9个百分点至19.2%。对比之下，公司房屋建筑、基础设施建设与投资的毛利率分别为6.2%、8.6%，不及房地产开发与投资业务。 

内部整合存在难点

中建地产规模逼近中海

中建系大规模拿地背后，除了投资需求，也跟中建系内部竞争有关。比如，在2023年，北京朱兴庄一宗热地吸引6家“中建系”面孔报名，中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建东孚以及中海地产竞相入场。继此事件之后，北京市规划和自然资源委员会对于北京丰台区青塔村棚户区改造项目两宗地块发布补充公告，表示“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地”、“同一集团成员企业仅可组成一个联合体”。 

中原地产首席分析师张大伟向本刊表示：“直到现在，北京土地市场似乎已经约定俗成这样（兄弟公司尽量避免同时报名竞买同一宗地）的规则。” 

在柏文喜看来，“中建系”内部各局之间存在竞争关系，同时也有合作情形，例如中建信和与中建壹品曾经以联合体形式共同拿地。“至于‘中建系’为何没有进行业务和品牌深度整合，一方面是因为每个工程局都有自己深耕的区域和市场定位，保持独立运营有助于发挥各自的优势；另一方面地产业务与各局工程主业有较高的协同性，也是各局表观业绩的重要支撑，导致从财务角度很难实现整合。”

中国建筑相关业绩公告显示，目前集团地产业务板块“一分为二”——中海地产、中建地产。按照集团的注解，“中建地产”指中国建筑所从事的除“中海地产”以外的房地产品牌及业务。 

而据本刊了解，基于相对割裂的品牌，中建地产的知名度不及中海地产，然而实际上，近年中建地产的地产销售及拓储规模逐渐逼近中海地产。2023年，中海地产期内合约销售额2670亿元，同比增长4.9%，在集团销售额占比下降4个百分点至59%；中建地产全年实现合约销售额1844亿元，同比增长25.3%，为集团贡献销售收入占比提升4个百分点至41%。 

中建地产的内部各大工程局的销售排位也在洗牌。一直以来，中建八局、中建三局的资产规模位居第一梯队，企业年度报告显示，2023年，中建八局的期末资产总额、营业收入分别约3269亿元、5012亿元；中建一局紧随其后，同期资产总额、营业收入分别为约3209亿元、4352亿元，相比之下，其他六家局公司的资产及营收规模普遍未能迈过两千亿门槛。 

其中，作为“老大”中建八局旗下的地产品牌，中建东孚的业务规模曾在各大工程局中居首。2023年中建东孚以526.5亿元的销售额排名中指院百强房企榜单第32位；中建三局旗下中建壹品紧随其后，排名行业第34位。 

不过今年以来，中建壹品呈现反超中建东孚之势。今年1—5月，中建壹品除了拿地金额及新增货值位居行业榜首，该品牌还以180.8亿元的销售额跃升至房企百强销售榜第20位；中建东孚则以129.6亿元的销售额排名第27位。 

柏文喜表示：“目前市场对‘中建系’的看法存在分歧，一方面，其销售额和拿地金额确实位于行业前列，显示出强大的市场竞争力。另一方面，由于其组织架构复杂，品牌一致性可能不如一些传统房企。然而，这并不妨碍‘中建系’在房地产行业中扮演重要角色，其规模和影响力使其成为行业的领军者之一。”