只有数量没有质量的金地集团 真配得上“头部房企”称号吗？(2)

　　不过，受制于高周转模式对土储的高需求，金地对合作拿地依赖度较高，但在目前5233万平方米总土储面积中，金地的权益占比只有53.54%，占比并不高。

　　在标准排名官博看来，导致金地权益占比偏低的主要原因在于，近几年金地一直采取的是“先拿地再引入合作方，然后共同出资开发”的模式。

　　2015-2018年，公司拿地分别投入297亿元、399亿元和1004亿元和1000亿元，而权益投资额分别为113亿元、168亿元、473亿元和404亿元，权益投资占比分别为38.05%、42.11%、47.11%和40.40%。

　　平安证券曾对此指出，金地土储权益占比较低，未来或面临少数股东权益损益占比上升而稀释归母净利润的风险。

　　借新还旧的金地

　　销售规模越大

　　经营效率越低

　　不过，随着近两年楼市政策对房企存货周转压力的影响逐渐体现，以及此前举债扩张的债务集中到期，金地的偿债压力愈发明显。

　　在今年一次公开演讲中，金地现任掌门人凌克难得对杠杆拉满的高周转经营模式提出否定态度，认为高周转将无法适应新的楼市发展需求。

　　与此同时，今年来金地也在通过借新还旧解决滚雪球般的债务问题。

　　根据官方公告及公开信息，今年2月份以来，金地集团先后发行了四期超短期融资券，每支均为10亿元，累计发行额40亿元，以及一支金额20亿的中期票据。

　　其中第一期10亿规模的短期融资债和20亿规模的中期票据，主要用来偿还金地2019年发行的短期债券“19 金地SCP001”。

　　剩下3期10亿规模的短期融资债，则用于置换了此前兑付债券“18 金地 SCP003”的自有资金。

　　8月6日，金地再度发布公告，称将发行20亿规模的第三期中期票据，也将用于偿还即将到期的债券。

　　至于金地为何要借新还旧，估计是因为负债规模较大，自有资金在高周转模式下无法全部用于偿债。因为相比偿债，保持已有的拿地建设节奏才是最重要的。

　　可即便如此，金地的经营效率却并没有同步提高。甚至在2017年和2018年，主业卖房产生的经营性现金流连续两年为负，同期分别为-69.89亿元和-18.28亿元。

　　这一时期金地主要现金流来自外部融资，同期融资性现金流从2016年的-95.52亿元，猛增至2017年的124.71亿元，到2018年融资性现金流已经达到213.3亿元。

　　今年一季度，受疫情影响，金地经营性现金流再度为负，达到-85.75亿元，而同期融资性现金流则直接超过整个2019年，达到77.67亿元。

图片来源：万得股票

　　这也从侧面说明，金地并没有太多现金流维持集团正常经营，但凡手里有钱，它就不至于在当前房地产弱周期行情下，大幅举债经营。

　　而且在2016-2019年扩张最快的几年，金地销售规模从百亿突破千亿，再突破两千亿，但净利率却没有获得同步增长。

　　2015年，金地净利率为14.8%，到2016年小幅增至15.5%，2017年增至25.39%，此后两年金地净利率不仅没有增长，而且在小幅下降，一直维持在24%左右，经营效率显然没有跟上销售规模的增长。

图片来源：东方财富

　　当然，这也跟金地在资产开发过程中，权益占比较低有较大相关性，对此凌克也无奈的表示：合作开发是金地目前的被动选择，只希望以后能通过科技进步和技术革新提升投资效率。

　　而技术革新的背后，效率是提高不少，但牺牲的楼盘质量，也让金地一次又一次的面临维权事件。

　　高周转的金地

　　逃不开的维权官司

　　今年7月初，金地在深圳的项目就因涉嫌虚假宣传，与业主对簿公堂。

　　据了解，深圳金地塞拉维花园项目样板房和宣传资料均表明别墅包含地下负一层及夹层，开发商因无法交付被法院认定为合同违约，需赔款7400万余元。

　　此后不到一个月，金地在武汉的项目——金地北辰阅风华，同样因虚假宣传爆发大规模的业主维权。

　　据业主透露，金地北辰阅风华项目置业顾问曾在销售时承诺，可就近入学华中师范大学第一附属中学美联实验学校，而实际上并非如此。

　　同样是今年7月份，金地在广州的金地公园上城和金地香山湖小区，又因超标排放水污染物，被广州市增城区人民政府罚款50万。