中梁地产陷信托违约疑云？塌方式贪腐、大规模维权

　　近日，中梁地产在陷入塌方式贪腐问题后，又爆发了信托违约风波。

　　7月24日，中梁控股在微信公众号“廉洁中梁”发布反腐公告，称近期查实河南某公司董事长张昕(安徽任职期间)、江西某公司营销负责人聂宁、广西某公司下设营销渠道负责人梁博等人，利用职务便利收受供应商贿赂，被分别移送属地司法机关处理。

　　刚刚处理完这一内部贪腐后，中梁又被投资人举报信托产品延期。

　　7月31日，据多个投资人反映，其购买的万向信托发行的中梁地产基金8号集合信托计划延期了，根据信托公司的公告，受托人拟延长各期优先级II类信托单位期限，到期日预期为2021年7月31日。

　　根据投资人提供的资料，该信托计划规模7.6亿，分为优先级I类、优先级II类和劣后级(中梁地产指定主体以债权认购)，其中本次优先II级募集1亿元，预期收益8.2%-9%，并附带一定浮动收益，资金用于向杭州正悦实业有限公司发放项目并购贷款及权益类投资款。

　　风控措施：

　　1、保证担保。苏州工业园区华成房地产开发有限公司及实际控制人杨剑提供最高额保证担保；苏州工业园区华成房地产开发有限公司为中梁地产顶层控股平台。

　　2、股权质押。浙江中悦梁商置业有限公司以其持有的福建家景置业有限公司(项目公司)全部股权质押。

　　3、土地抵押。福建家景置业有限公司以其名下土地，进行分阶段抵押，对应动态抵押率(贷款余额/ 抵押物价值)不超过 70%，抵押物价值合计 9.15 亿元。

　　今天(8月1日)，针对这一风波，中梁地产回应称，融易资讯网（www.ironge.com.cn），公司正常履约且资金充裕。万向信托也进行了情况说明，表示股权性质的权益投资，因项目去化尚未达到约定比例，对部分权益进行延期，延期安排符合信托文件约定。

　　虽然中梁否认了违约，但这次事件依然暴露出了中梁过度依赖高息信托融资的问题。

　　中梁超半数融资来自高利率信托和资管产品

　　成立于1993年的中梁控股发迹于温州，被称为浙江三四线城市的“小霸王”。在迅速实现规模扩张过程中，中梁控股的销售额从百余亿猛冲到逾千亿。与业绩暴增相始终的是中梁地产不断叠加的杠杆魔力，中梁地产的资本化利息在三年间从1.47亿元暴增至13.81亿元，暴涨9倍，远超销售额增幅。

　　高成本的信托是中梁地产非常重要的融资渠道之一。事实上，中梁控股对信托融资的依赖，直接导致公司销售毛利率偏低。2016至2018年末中梁控股的毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9%，2019年末，这一数值增至23.3%，仍低于上市房企30%的毛利率均值。

　　业内评论认为，中梁除了高成本的信托融资渠道，还包括银行开发贷、资产证券化、私募等也都存在成本，毛利率低意味着利润会被这些金融市场的工具吞噬。

　　中梁控股的招股书中显示，中梁控股58%的借款来自于信托和资管产品。

　　上市前的招股书显示截至2018年末，共有109笔尚未偿还的借款，融资成本超过10%的有88笔。截至2019年3月末，借款余额达123亿元，其中最高利率达18.5%，普遍融资成本在12-13%之间。

　　中梁地产合作的信托公司有很多，基本上做地产业务的信托公司都曾为中梁地产提供过信托融资。

　　其中，万向信托和中梁地产合作较为密切。在中梁地产上市前一年，万向信托2018年4月-12月，在短短9个月时间内，一共为中梁控股输血12次。

　　中梁地产从万向信托获取融资的成本，主要在9.5%-14%之间。其中，年利率最高的一笔在2018年11月20日发生，融资金额为11亿元。

　　高周转模式导致安全事故频繁

　　中梁在业内有着“小碧桂园”之称，除了和碧桂园一样专注于三四线城市的战略外，也有着碧桂园一样的高周转模式。

　　中梁内部人士透露拿地后奉行的是“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。与碧桂园如出一辙。

　　在言必论“高增长”，行必践“高周转”，以效率换现金的过程中，也伴随着诸多争议和质疑。

　　为了给员工打鸡血，中梁建立了“事业合伙”、“成就共享”、“员工跟投”、“专项激励”和“费用包干”等多层级激励体系。此前业内诞生出的一些奇葩事情就出自中梁：

　　人力招聘“要丑女，不要美女”；项目公司“只要干不死，就往死里干”和“要么交图纸，要么交尸体”的标语；安全事故层出不穷，包括江苏徐州、河南信阳、安徽蚌埠等地，其中以中梁徐州项目最为严重，还被中梁以“风险因素之一”写进招股书。