公募REITs将从头界说资产打点行业界线(2)

其四，公募REITs试点将助推资产管理市场成为推动中国经济增长新引擎。一是公募REITs试点通过融资端与投资端的精准对接，改善货币资金空转问题，夯实资本市场服务实体经济功能。通过REITs搭建桥梁，带动社会资本参与基础设施建设，进一步引导进入资本市场的货币资金从以往的金融资产管理工具的“体内循环”向资产管理服务实体经济的“体外循环”模式转变，切实降低实体融资成本，提升实体经济利润空间。二是公募REITs试点通过丰富资产管理产品体系，有效扩大投融资活动监管边界，为经济发展创造良好的资本市场环境，强化资本市场的政策传导作用和风险防范化解作用，促进金融与实体经济之间的良性循环。三是公募基金REITs试点也将带动我国地方国有资产管理以及土地、财税、投资、立法的进一步完善和优化。借助公募REITs为基础设施建设发展育新机、开新局，将有效推动实体经济行稳致远，迎来更大发展。

公募REITs试点应关注三大问题

基于公募REITs的独特性、重要性，无论是投资者、管理人还是产业方，任何单一维度很难全面解构REITs的全貌，也很难在仅考虑单一维度情形下真正做好REITs。站在资产管理行业的角度，我们建议在试点过程中应关注三个主要问题。

一是有关REITs的主动管理与被动管理。一只优秀的REITs产品应该定位于成为“主动管理的被动型产品”。这里的主动管理并不侧重运营，而是管理人应侧重于对优质资产的投资判断、价格谈判、运营监管以及择时买卖，试点期间甚至应最大限度地剥离运营。

二是合理的定价意味着REITs成功的一半。短期来看，应在资产管理行业加强REITs的定价理念、定价预期管理。长期来看，应加大资产管理机构对于基础设施资产的管理能力、运营能力与投资能力，强化资产管理行业投资REITs产品的透明度，加强REITs的信息披露，进一步完善估值规范体系，并逐步在全市场范围内建立一个具有科学管理运营能力、公开透明的估值和交易机制。

三是权衡产业资本与金融资本共同诉求，是提升REITs治理能力的长久之道。我们认为，通过适当的市场建设和引导，鼓励培育一批具有成熟投资理念的REITs基金管理机构、鼓励金融机构与不动产产业集团适度联合是当前可行的发展方向。

我国REITs市场建设虽然从零开始，但不是在白纸上作画，需要考虑在现有体制下，在经济增长、高质量发展、金融风险管控等各方面做权衡取舍，涉及与地方政府行为模式、房地产政策、金融政策的协调一致，其复杂性不言而喻。

我国公募REITs市场建设不可能一蹴而就，千里之行始于足下，对REITs市场建设的相关问题既要理性看待、科学分析，也要着眼长远、久久为功。基础设施REITs试点启动是一个突破，相信在各方的共同努力下，通过不断积累经验，完善制度规则和行动方案，我国REITs市场将健康发展。伴随REITs市场的逐步完善，资产管理行业的边界也将不断拓展。