管理人自购提振市场信心 REITs一季报传递积极信号

受宏观环境影响，基础设施领域基金(REITs)近来持续低迷。不过，目前披露的REITs一季报显露出部分复苏的迹象，加之近期出现基金管理人自购，REITs的底部价值正在被越来越多的人接受。

一季报传递部分积极信号

建信中关村REIT的一季报显示，截至2023年3月31日，基础设施项目公司出租率为68.47%，项目公司租金收缴率100.18%(包含客户提前退租罚没押金的收入)。上地净吸纳量已经连续五个季度为负，净吸纳量一季度降幅有所收窄，达到-2.0万平方米。产业园市场一季度出现需求恢复，净吸纳量转正为3.7万平方米，核心成熟产业园市场依然表现不振。市场客户迁址选址工作启动缓慢，年末出现一定活跃迹象，市场信心的回归与真实租赁需求的释放均需要一段时间。基金管理人将采取适当降低租金、提高免租期、增加渠道佣金、优惠续租条件等方式，促进招商、缩短空置期。

博时蛇口产业园REIT的一季报显示，由于租赁市场受2022年疫情影响表现出一定程度的滞后性，2023年一季度基础设施项目公司运营处于后疫情市场环境下的恢复阶段，展现出一定程度的爬升态势，整体运营情况有所改善，展现了良好的经营韧性。一季度内平均可出租面积94064.12平方米，平均实际出租面积77183.78平方米，平均出租率82%，平均月租金111.33元/平方米;截至2023年一季度末，基础设施项目公司期末时点出租面积77183.78平方米，期末时点出租率84%，较上季度末提升2个百分点，整体来看，一季度基础设施资产的招商情况有所回暖，运营管理团队仍在积极采取相应措施加速推进储备客户签约并增加客户储备。但由于产业园租赁市场的恢复需要一定时间的爬升，预计未来一段时间内基础设施资产的租赁招商仍将承受一定的压力。

从营收的数据来看，浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT的一季报显示，2023年一季度，公司实现营收1.84亿元，较上年同期增长13.83%。一季度，杭徽收费道口通行车辆总数1186.26万辆，同比上升11.2%，日均13.18万辆。华夏合肥高新REIT今年一季度累计实现营业收入2383.8万元;基金合并EBITDA(未计利息、所得税项、折旧及摊销前的利润)1618.6万元，较招募说明书同期预测完成度为109.2%;项目公司EBITDA利润率是77.5%，基金合并 EBITDA利润率是67.9%。

平安证券研报指出，一季度公募RE-ITs产品中，高速公路板块经营环比整体有明显修复，能源板块、产业园板块表现整体不及预期，预测完成度环比回落，仓储物流、保障房板块经营整体相对稳健。

公募管理人自购提振市场信心

5月9日，华夏基金公告拟在6个月内使用3000万元以内的固有资金投资华夏中国交建REIT，并承诺持有期限不少于6个月。

值得一提的是，这并不是华夏中国交建REIT首次被“自购”。2022年12月5日,华夏中国交建REIT发布公告称，原始权益人及其一致行动人中交资本计划自2022年12月6日起6个月内，通过竞价交易方式，增持基金份额数量不超过1200万份 (占已发行基金总份额的1.2%)。4月26日，华夏中国交建REIT发布的增持进展公告透露，中交资本已累计增持该基金份额891.74万份，累计增持金额超过7240万元，还可以增持不超过308.26万份。

业内分析人士表示，无论是基金管理人自购还是原始权益人增持基金份额，都向投资者表达了他们认可底层资产质量，肯定未来收益，愿意持有更多基金份额以享受更多未来资产收益，也是在向投资者积极传递基金价值被低估信号。展望未来，华夏合肥高新REIT基金经理刘京虎表示，运营稳定、未来可期的产业园项目将长期受到市场青睐。

二级市场方面，截至5月12日，建信中关村REIT本周上涨9.04%，获得2022年2月18日以来的单周最大涨幅，今年以来该基金下跌了15.29%;华夏中国交建REIT今年以来下跌13.93%，本周上涨2.17%，获得2022年12月16日以来的单周最大涨幅;整体来看，中证REITs指数今年来下跌了9.44%，融易新媒体，本周上涨了1.58%。