今日事件曝光:房地产信托逆势增长 前四月“输血”房企近3000亿

　　楼市开年小阳春，各地房价又在蠢蠢欲动，房企拿地热情高涨。

　　除了发债之外，房地产信托的规模也开始暴增，根据同花顺以及用益信托的不完全统计，今年前四个月房地产信托共成立1940只产品，募集资金2850.94亿元，平均募集期为1.51年，其中最低的预期收益率为8.08%，最高则达到了13.54%，平均的预期年化收益率为8.35%。

　　在流动性宽松，各类资产收益普降的背景下，房地产信托的表现一枝独秀。

　　房地产信托逆势增长

　　用益信托网研究员帅国让告诉21世纪经济报道记者，融易新媒体，今年前四个月房地产信托产品的发行规模较2018年同期的2702.02亿元增长5.51%，占整个集合信托规模比例为37.34%，2018年同期占比为42.61%，当前平均预期收益率为8.35%，2018年同期收益率7.7%。房地产仍是信托公司的重要投资领域，也是信托公司的主要业务收入来源之一。

　　今年的房地产信托市场延续了去年的强势。据中国信托业协会今年3月中旬发布的报告，截至2018年末，全市场信托资产减少4379.47亿元至22.7万亿元，不过流入房地产业的信托资金小幅增长。截至去年四季度末，房地产信托余额为2.69万亿元，同比增长17.72%。

　　房地产企业正通过信托产品如火如荼的进行融资。

　　比如今年4月末，粤泰股份公告称，该公司与北方信托的《全面合作协议》通过了董事会审议批准。该公告显示，北方信托给予粤泰股份63亿元授信额度，5年期的融资成本不低于11.2%。其中对公司名下广州天鹅湾二期和广州侨林苑底商、江门市悦泰置业有限公司名下江门悦泰70层、淮南恒升天鹅湾置业有限公司名下淮南公园天鹅湾、淮南粤泰天鹅湾置业有限公司名下淮南洞山天鹅湾共计五个项目， 通过债务重组及新增开发资金的方式提供融资约48亿元。

　　更早之前的3月，平安信托亦与正荣地产牵手，签署了200亿元的战略合作协议。

　　“我们财富中心今年销售的大部分信托还是集中于房地产领域，起码占到6成左右，主要因为房地产信托的表现稳定且收益较高。起码我们公司至今还没有出现房地产信托违约的情况，所以不管是老客户还是新客户，都比较青睐房地产信托。”一家大型信托公司广州财富中心的负责人廖晨（化名）告诉21世纪经济报道记者。

　　据他介绍，目前房地产信托的年化收益率都在8%之上，且相比其他产品来说，兑付更为灵活。“部分产品可以提前付息，比如我们现在在售的产品就有可以按季度或者半年度付息。”

　　根据同花顺的统计，今年房地产类信托收益最高的一款产品为爱建信托发行的长盈精英-奉贤馨雅名庭项目（十二期），预期收益率达到13.54%，实际发行规模为9个亿。

　　深圳一家信托公司负责人对21世纪经济报道记者表示，现在一年能给出10%收益的产品，基本上都是“房托产品”。“实体经济一直下滑，企业的利润越来越薄，一年能够给出10%收益的行业屈指可数，不过并不是所有的房企都有这个实力，起码是排名前100的头部企业。”

　　上述信托负责人的观点从另一个侧面也可得到印证。目前A+H股中，已有超过200家上市房企披露了2018年的财报。营收超千亿房企大扩容，从6家增至9家，中国恒大、碧桂园、绿地控股以4678亿元、3811亿元和3390亿元的营收位列榜单前三名。营收排行前20位的房企均实现营收增长，平均增长率超过36%，营收排行前50名的房企有46家实现增长，其中融创中国增长率最高，达到近90%。

　　江浙粤为重点“吸金”区域

　　房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。从理论上来讲，如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。不过现实情况是，由于目前房地产行业的景气度一直较高，除了个别地区和个别公司之外，房地产行业相关资产的不良率非常低。

　　廖晨对此也深有感触。“以前我们财富中心的产品比较分散，有股权类产品，有证券类产品，贷款类产品，也有其他工商企业的产品，但唯一没有出过问题的就是房地产行业，当然其他信托公司可能有个别房地产项目曾经出现过问题，这个不排除。之前我们曾将一家上市公司的定向增发做成产品，结果锁定期到期之后，由于股价暴跌，亏损严重，不少客户无法接受，最后双方讨论之后，延期一年，刚好碰到市场上涨，才算有惊无险。经过这么多年的教训，现在不管是销售还是客户，都更青睐于房地产信托。”