快看：地产股大涨，“黄金坑”来了？

9月30日，地产板块一扫连日阴霾，个股集体走强，发生了什么？

29日晚，《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》提出，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。此举如何持续影响股市债市？“V观财报”(微信号ID:VG-View)帮你捋一捋。

《通知》提到，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

根据易居研究院提供的数据，在国家统计局每月公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中，2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，共有23个，其中二线城市8个，三线城市15个。四个一线城市均不符合上述条件。

对房地产行业有啥影响？

易居研究院智库中心研究总监严跃进对“V观财报”称，上述23个城市普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。央行、银保监会的政策，主要是指首套住房商业性个人住房贷款利率下限的放宽，换而言之，融易新媒体，该政策在此前房贷利率下限下调20个基点的基础上，允许下调的基点更大，即允许在4.1%的利率的基础上进一步下调。

严跃进预估，此类政策出台，势必使得银行的自主权增大，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，主要是抓住稳增长关键窗口期，出台阶段性、差别化稳楼市增量政策，在风险可控情况下，因城施策，适度放宽房贷利率空间，降低刚需购房成本，促进楼市需求回暖。

对二级市场有啥影响？

30日，A股三大指数高开，地产股集体走强。华联控股涨停，中交地产、中国武夷、天房发展、南国置业、天保基建等跟涨。

Wind截图

而此前，Wind房地产指数已连续调整约半个月，自9月15日至9月29日收盘跌幅超7%。

对于股市，浙商证券研报认为，政策打在需求修复七寸。此次地方房贷利率下调，短期对需求的刺激会优先利好央国企9-10月推货去化，民企顺带受益但可能力度有限。研报提到，供给侧结构优化仍然利好确定性强的企业，头部房企近期回调给出黄金坑。

国金证券提到，当前行业供给侧的出清仍在继续，能正常经营发展的房企才能享受需求侧宽松的利好。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企。房贷利率下调能一定程度带动商品房成交量提升，强房产交易平台也能享受红利。

平安证券表示，短期政策宽松叠加低基数，销售端有望逐步好转，但考虑信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企在销售、融资及拿地端的优势有望逐步扩大。个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业。物管板块建议优选关联房企风险可控、综合实力突出的央国企及优质民企。

对于债市，广发固收刘郁团队指出，该政策或对债市产生阶段性冲击。一是降息预期或面临降温。政策打开了部分城市首套房贷利率的下限，相当于对这些城市进行定向降息，市场可能预期这会在一定程度上降低MLF和LPR下调的概率。二是该政策也指向宽信用等稳增长政策持续发力，对地产链、经济基本面修复的预期可能升温。这两者可能会在短期冲击中长端利率的定价。

不过，刘郁团队同时提到，债市已经历明显调整，如果资金面阶段恢复，或对利空钝化。