大发地产高息发债：踩三条红线 销售额增长权益占比不断下滑

　　近日，大发地产发行一笔票面利率为12.375%的8000万美元优先票据，与今年7月份和10月份发行的两笔合并，用途为现有债务再融资。

　　根据Wind数据，截至今年上半年，大发地产剔除预收款后的资产负债率为71%，净负债率为112.8%，账面现金28.26亿元，而短期有息负债达到48.71亿元，现金短债比0.58。三条红线全部踩中。面临着较大的债务压力。

　　大发地产三条红线全踩 再度高息发债

　　12月11日，大发地产发布公告，融易资讯网（www.ironge.com.cn），额外发行8000万美元优先票据，这笔票据与今年7月30日发行的1.5亿美元优先票据及10月21日发行的1.3亿美元优先票据合并。

　　到期时间与前两笔一样都是2022年7月30日，票面利率同样为12.375%。这个利率水平显著高于近期内地房企美元债的平均发行利率。

　　根据Wind数据，截至今年上半年，大发地产剔除预收款后的资产负债率为71%，净负债率为112.8%，账面现金28.26亿元，而短期有息负债达到48.71亿元，现金短债比0.58。三条红线全部踩中。

　　近年来，大发地产的有息负债总额不断攀升。截至2020年6月其有息负债总额达到109.65亿元，2019年底这个数额为90.93亿元，2018年为56.45亿元。

　　其负债包括银行借款和优先票据。从2019年4月起，大发地产先后发行过多次优先票据，募资总额接近10亿美元，发债利率均不低，票面利率最低为11.5%，最高达到13.5%。

　　从期限来看，优先票据将在两年内到期。截至半年报，大发地产一年内到期有息负债规模为48.71亿元。第二年到期的优先票据金额为21.76亿元，加上银行贷款和其他借贷金额达到34.66亿元。明年偿债压力同样不小。

　　上半年，受新冠疫情及交付项目售价较低的影响，大发地产营业收入34.72亿元，同比下滑12.63%；净利润为1.41亿元，同比下滑55.29%。毛利率由去年全年的22.93%下滑至20.12%；净利率则由8.12%下滑至5.03%。其经营活动现金流出现了2018年以来的首次净流出，流出金额达到38.48亿元，筹资活动则净流入31.83亿元。

　　下半年甩卖商业回笼资金

　　下半年以来，大发地产接连甩卖了三个项目。10月27日，大发地产两家全资子公司将上海凯暘置业有限公司100%股权出售给了上海迈亮，总对价经调整后确定为2.74亿元。

　　上海凯暘净资产为2.67亿元，主要从事物业开发，主要资产为大发融悦四季项目的一项投资物业及多项已竣工持作销售物业（包括停车位），总建筑面积约28000平方米，位于上海市青浦区秀泽路与汇金路交汇处，已建设完成。

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