“京城一哥”深陷债务泥潭 首开股份面临去杠杆降负债大考

　　11月10日，北京首都开发控股集团有限公司（下称“首开股份”，600376.SH）交出了一份销售“成绩单”。

　　销售数据显示，今年前10个月，公司累计签约面积273.12万平方米，同比增长2.74%；签约金额768.68亿元，同比下降0.09%。

　　表面看，虽然只是个别数据微降，但与同行比较，首开股份这份绩单并不算出彩。

　　因为在“金九银十”的楼市黄金周期间，百强房企大都延续了高速增长的态势。贝壳研究院数据显示，10月份单月房企同比增速超过20%。另外，截至10月末，已有超8成房企业绩实现同比增长。

　　回顾2020年，首开股份出现盈利下滑的态势，不仅如此，因前期加速扩张导致公司身背重债，公司因此出现资金链紧张、对外担保、“三道红线”越线等一系列问题。

　　在北京房地产企业中有“京城一哥”之称的首开股份，正面临一道道亟需解决的难题。

　　关键盈利指标双双走低

　　首开股份作为北京本土房企，素有“一部首开股份史，半座北京城”盛名，至今公司在地产江湖已闯荡了30多年，先后开发及承建了著名的西罗园小区、方庄、望京新城、回龙观、国家体育馆、五棵松篮球馆等众多知名建筑。

　　但头顶“京城一哥”光环的首开股份，其心思不止于此，2016年，首开股份开始加大在京外区域布局，吹响全国扩张的号角后，首开股份业绩开始大幅上涨。从2014年至今来看，首开股份的营收一路爬升，但细窥公司的净利润却一直都不太稳定。

来源：Choice数据

　　例如：2017年至2019年，首开股份收入仍在大幅提速，但净利润却呈现波动下降态势。期内首开股份净利润分别为23.16亿元、31.67亿元、27.58亿元，同比增速约22%、37%、-13%，融易资讯网（www.ironge.com.cn），扣非后净利同比增长约-36%、180%、-6%。可以看出，在2018年的一度猛涨后，首开股份净利润开始快速下降，整体表现如同坐上“过山车”。

　　进入2020年，该趋势并未得到改善。受疫情影响，首开股份业绩开始“跌跌不休”，不仅营收首次下滑，利润亦在不断走低。今年上半年首开股份营收约180.26 亿元，同比降 22.45%；归母净利润约 12.79 亿元，同比降 38%。

　　同时，今年三季度，首开股份录得营收累计约244.07亿元，同比降17.39%；归母净利润累计为13.75亿元，同比降42.12%。

　　针对业绩下滑，首开股份归结为两方面原因：其一，受疫情影响，其二受结算时点、结算项目毛利率较低及规模较小等因素影响。

　　值得留意的是，在代表房企盈利能力的销售利润率、净资产收益率指标表现上，首开股份同比亦出现下滑。据同花顺iFinD数据统计，2019年上述两项指标分别为11.83%、1.24%，而截至今年9月，两指标下滑至9%、0.23%，这显示公司的盈利能力正在逐渐走弱。

　　“盈利能力一旦下降，其资金回笼能力就较弱。”上海中原地产首席分析师卢文曦向《投资者网》表示，房企高速扩张时期，价格方面往往很难有太多溢价的空间，高溢价产品对销售速度会产生一定影响，影响整体周转速度。

　　一个典型例子是，多数在一线城市拿高价地的房企，销售时会受到限价政策影响，进而导致利润空间被压窄。

　　“如此一来，房企盈利能力将走低。一方面，产品不能过高溢价；另一方面，为了适应高周转，企业将主动降低价格。并且，随着近两年土地价格抬升，在‘限价天花板’下，房企销售速度一旦放缓，利润水平将出现下降。”卢文曦进一步解释。

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