自如频陷“违约门” 长租公寓行业老大也挺不住了？

　　“做自如业主，安心当‘甩手掌柜’。”出于对链家品牌的信任，尤其是被自如的广告和业务员的承诺所打动，去年年底，北京的张先生将一套三居室交给了自如“托管”，合同期为五年。

　　但张先生万万没想到，他不仅没有当上安心的“甩手掌柜”，还因此遭遇了一连串的烦心事。“先不说交给自如比租给普通租客损失的一大笔租金，我现在要联系其他维权业主，还要找律师沟通起诉的事情，这个时间成本没法算的。”张先生告诉《中国经济周刊》记者。

　　自如是2011年链家孵化出的长租公寓项目，也是国内长租公寓行业的领头羊。来自自如官方的数据显示，自如已经为全国九个城市近50万业主、300万自如客提供居住产品和生活服务，房源规模突破100万间，入住率高达95%。

自如官网网站上写出的业主和自如客数据

　　但今年开始，突如其来的新冠疫情对很多行业都带来了巨大冲击，长租公寓行业也不例外。近期，不断有长租公寓资金链断裂、跑路“爆雷”事件发生。据记者了解，近日，确实有不少自如的房东接到了要么“自愿”降低房租，要么提前解约退租的“二选一”通知，理由是“受疫情影响巨大，希望房东与自如共渡难关”。

　　屡屡违约，难道作为头部公司又背靠链家的自如也挺不住了？还是另有其他原因？

　　逼宫房东“二选一”：要么降租金，要么解约但要赔装修款

　　今年7、8月份，张先生陆续接到多个自如工作人员的电话，希望他能“自愿”降租20%，否则公司会考虑与他提前解约。去年年底，张先生与自如签订了为期五年的《资产管理服务合同》，三居室月租金为8500元，第一年免租期为两个月，之后每年一个月免租。

　　“当时我是去链家门店登记出租的，但自如的工作人员建议我交给他们托管，说了很多好处。虽然自如给出的月租金要比市场价格低15%左右，但我也觉得自己打理太劳神，出于对链家的信任，就签了合同。”张先生说。

　　张先生表示，自如工作人员自称要求降房租的原因是受疫情影响，房租水平整体下降了，希望房东与自如共渡难关。对此，张先生表示他是能理解的。“不过，我也打听了，我们小区的租金在疫情之后并没有特别大幅度的降低，至少肯定没有20%那么多。”他说。

　　但是，张先生不能接受的是，他的邻居在与他房子的租客聊天中发现，自如并没有给租客们降房租。“这意味着我降的租金都是给自如的，那我就很难接受了。”张先生说。

　　于是，张先生反馈给自如说，他选择接受自如提出的提前解约方案。但万万没想到的是，虽然自如同意按照合同赔付张先生两个月租金作为违约金，但自如要求张先生赔付他们近四万元的装修款。这意味着虽然自如是提出提前解约的违约方，但张先生还要倒赔对方两万多元。

合同中关于违约责任的认定（受访者供图）

　　“格式合同”自带“神套路”，是否属于“霸王条款”？

　　其实，在签署托管合同时，张先生就曾经对装修款的问题提出过异议。因为原来张先生的房子就是精装修的，融易资讯网（www.ironge.com.cn），家具家电配置齐全，是没有必要重新装修和重新购置家具的。但自如还是坚持要求全部扔掉，然后按照自己的统一标准进行重新装修和配置家具。

　　更让张先生觉得有些霸道的是，合同上还明确写着：自如无法提供装修款“票据”来证明实际发生的装修费用，具体金额将以自如提供的相关数据为准。“也就是说，这个装修款自如说多少就是多少。”张先生说。

合同中关于装修费标准的认定（受访者供图）

　　对此，自如的工作人员当时解释说，公司提供的这份是“格式合同”，全国这么多业主都一样，要签就只能这么签，不能修改，也不能有补充协议。

　　“当时觉得链家（自如）这么大的公司，也不至于明目张胆地欺负人，就签了合同。”张先生说。但直到解约时，自如的工作人员才告诉张先生，这笔装修款竟然高达4万多元，折旧后，张先生还要赔近3万8千元。“这简直是神套路。”张先生说。

　　记者在张先生的业主微信群中发现，和张先生有类似经历的业主还有不少。同样遭遇自如“二选一”要求的李女士告诉《中国经济周刊》记者，自如的工作人员跟她说：这个“二选一”的方案不是针对某个人或者某个小区的，对北京的大部分业主都是这个政策，“公司对谁都一样，绝对不会谁‘闹’就多给谁钱。”

　　“我感觉从和自如签了那份责权利并不对等的《资产管理服务合同》开始，就已经被‘套路’了。但我不相信，大公司因为有专业人士设计合同，就能合理合法地欺负人。”张先生表示，他和其他一些同样遭遇的业主已经决定发起诉讼，用法律武器讨个公道。

　　但是，在组织集体诉讼的过程中，张先生也发现了推进的艰难，由于大多数业主都是背着房贷的上班族，根本没有时间精力去打官司。

　　李女士并没有加入张先生维权群，“真的没精力折腾，而且僵持下去每个月都在损失钱，还不如赶紧解约，把房子重新租出去。自如也是看准了这一点，逼我们自认倒霉。”她说。

　　北京市京师律师事务所合伙人、京师律师事务所房地产流转与处置法律事务部主任贾鸿斌在接受《中国经济周刊》采访时表示，自如提供的《资产管理服务合同》是“格式合同”，不能修改，也不能增加补充条款，显然不合理。

　　贾鸿斌律师认为，虽然“格式合同”在生活中很常见，它是为了交易方便而设立的，有一定的积极性，但判断格式合同的效力，依然要看合同中是否平衡了双方的权利和义务。如果一方提供的“格式合同”，其中的条款出现了加重对方的责任和义务、排除或限制对方权利等情况，就可以认定是“霸王条款”，否定其效力。

　　贾鸿斌律师表示，在实践中，总是有些民事合同主体利用自己的优势地位向对方（或者是消费者）拿出几十页的“合同”且提出既不能修改也不能够增补的要求，而消费者往往是本着诚信履约的心理去签订合同，并无意设防对手。可是市场上很多大型公司化运营的商家，往往会在事先准备好的、经过“高人”指点的合同中，设定很多损害对方利益而免除己方责任的条款。事后以对方“自愿”签订的为由，主张对对方不利的条款内容，这种情况下是可以认定其属于“霸王条款”，而否定其效力的。

　　律师：疫情不是滥用权利、逃避义务的“避风港”

　　贾鸿斌律师告诉记者，近期出现的长租公寓的维权案件确实很多，他也接到了不少这方面的法律咨询和维权代理诉求，长租公寓方违约的理由往往是疫情这个“不可抗力”的因素。

　　贾鸿斌律师认为，长租公寓方提出解约或者降低租金的理由是因为疫情，但疫情并不是滥用权利、逃避义务的“避风港”。

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