荣盛发展：前三季度增收不增利 “三道红线”越线两道

　　荣盛发展近日发布2020年三季报。公告显示，2020年前三季度，荣盛发展实现营收436.62亿元，同比增长12.42%；实现归母净利润44.05亿元，同比下降9.9%。

　　截至2020年三季度末，公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.26%、100.53%、1.06倍，“三道红线”仅有现金短债比勉强达到监管指标。

　　2020年8月18日，荣盛发展旗下物管子公司荣万家生活服务股份有限公司（以下简称“荣万家”）收到中国证监会批复，获核准发行不超过约1.75亿股境外上市外资股。完成本次发行后，荣万家可到香港联合交易所主板上市。

　　毛利率下降 业绩表现稍显逊色 

　　2020年前三季度，荣盛发展实现营收436.62亿元，同比增长12.42%；实现归母净利润44.05亿元，同比下降9.9%。其中，公司第三季度实现营收175.08亿元，同比增长20.93%，环比下降2.44%；实现归母净利润14.59亿元，同比下降24.92%，环比下降29.31%。

　　报告期内公司营收的增长主要来源于结转规模的提升。截至2020年9月末，荣盛发展预收款项和合同负债合计为799.08亿元，同比下降9.53%。

　　荣盛发展前三季度归母净利润增速下降的主要原因在于：1、盈利能力有所下滑，综合毛利率较去年同期下降了2.5%至28.8%；2、成本管控能力下降，报告期内销售费用同比增长12.65%，管理费用同比增长13.52%；3、期内处置的资产较少，投资收益由去年同期的1.81亿元滑落至当期的-0.25亿元。

　　图1：2016前三季度-2020年前三季度荣盛发展营收、归母净利润及同比增速

　　销售数据环比回落 拿地成本抬升 

　　2020年前三季度，荣盛发展累计实现签约金额737.12亿元，同比增长8.67%；累计实现签约面积671.42万平方米，同比增长5.95%；签约均价10978.52元/平方米，同比增长2.57%。其中，公司第三季度实现签约金额254.87亿元，融易资讯网（www.ironge.com.cn），同比上升19.94%，环比下降25.78%；实现签约面积237.2万平方米，同比上升12.4%，环比下降20.63%；签约均价10744.94元/平方米，同比上升6.71%，环比下降6.49%。

　　图2：荣盛发展房产销售情况

　　2020年前三季度，荣盛发展累计新增土地面积269.27万平方米，同比下降35.23%；新增土地总价246.44亿元，同比下降5.61%。其中，公司第三季度新增土地面积44.32万平方米，同比下降57.56%，环比下降62.92%；新增土地总价38.27亿元，同比上升10.03%，环比下降71.04%。

　　图3：荣盛发展新增土地情况

　　根据Wind数据，2020年前三季度，荣盛发展累计新增计容面积570.42万平方米，同比下降31.41%；新增土地平均楼面价4077.87元/平方米，同比上升70.39%。其中，公司第三季度新增计容面积102.99万平方米，同比下降50.5%，环比下降62.24%；新增土地平均楼面价4958.31元/平方米，同比增长241.44%，环比增长3.3%。

　　图4：荣盛发展新增土地计容建筑面积及平均楼面价

　　“三道红线”：两道越线 一道勉强达标 

　　住房城乡建设部、人民银行于2020年8月召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规，提出“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。

　　按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“两线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

　　2020年上半年末，荣盛发展剔除预收款后的资产负债率[（负债合计-预收款项-合同负债）/（资产总额-预收账款-合同负债）]、净负债率[（短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券+应付票据-现金及现金等价物）/所有者权益]、现金短债比[货币资金/短期有息债务]分别为74.96%、96.7%和0.97倍。

　　截至2020年三季度末，公司剔除预收款后的资产负债率较上半年末上升0.3个百分点至75.26%；净负债率上升3.83个百分点至100.53%；现金短债比提升至1.06倍。“三道红线”仅有现金短债比勉强达到监管指标。

　　分拆旗下物管子公司荣万家赴港上市