老虎证券：A股动荡、美股加息，新加坡房地产信托却持续向好？

　　全球资产配置浪潮之下，新加坡股市近年来也逐步受到投资者关注。不久前，知名美港股券商老虎证券上线新加坡股票交易功能，投资者从此足不出户即可随时随地投资800逾只新加坡股票、房地产投资信托基金(REITs)、商业信托和ETF。其中，面对疫情这只黑天鹅，以及美股加息、贸易战的动荡环境，拥有高股息且收益相对稳定的新加坡房地产投资信托(REITs)便犹如一匹黑马，成为众多投资者关注的对象之一。

　　简单来说，REITs的资产由专业人员进行管理，融易资讯网（www.ironge.com.cn），如购买商场、养老院、酒店等房产物业，其产生的收入(主要是租金收入)定期分配给投资者。而通过REITs，投资者们既可以当包租公，又可以享受到物业升值的红利。　　

　　但与美国和英国不同的是，新加坡没有资本利得税，对股息也没有任何税与预扣，所以新加坡股票的股息到账时，投资者无需向新加坡政府缴纳任何税费。在过去的12个月中，涵盖新加坡30家市值最大公司的海峡指数ETF的股息回报率为4.5%，标普500ETF的股息回报率也只有1.6%。

　　也就不难理解，为何有超过40余家房地产投资信托基金(REITs)选择赴新加坡上市，涵盖了商业地产，工业园区，物流中心，酒店，医疗地产等多种类型。整个市场总值在1000亿新币左右。根据新加坡交易所2020年1月6日的最新统计报告，2019年新加坡REITs平均年化收益23%，平均分红利率达到6%。

　　话虽如此，但投资REITs仍要关注每只REITs的杠杆率、再融资成本等特点，以及标的房地产投资的地理位置和质量，毕竟REITs份额也是以市场驱动的价格进行买卖，所有与股票投资相关的其他风险也同样适用于REITs。

　　那REITs的独特优势在哪呢?

　　高股息的优质资产配置

　　新加坡作为国际金融中心和亚洲的财富管理中心，虽然在占地面积与常驻人口方面都不占优势，但全球却有超过3.4万亿美元的资产由新加坡管理，人均GDP超过6万美元，是全世界最富裕的国家之一。新交所作为最国际化的交易所之一，有超过40%的海外资产来自东南亚、欧洲、中国等上市公司。

　　不仅如此，新加坡房地产信托投资基金(REITS)也是亚洲最大的房地产信托投资基金市场之一。即便是REITs要把近90%的利润作为股息支付给股东，新加坡大多数REITs的股息回报率也能达到4%-5%，更有一些超过6%或7%，与直接投资房地产相比，投资REITs不仅降低了门槛，股东们也能获得可靠的股息收入。

　　除此之外，由于房产价值波动小于股市波动，投资房地产投资信托基金也将减少投资者所持有资产的波动性。而大部分REITs拥有很多跨国房产，其收入来源非常分散，如果股市下跌，REITs也不会跌太多，投资者还可以用REITs发的股息继续投资其他股票，在应对不确定条件时，可及时优化其资产配置。

　　而在高通胀环境里，钱变得不值钱了，将导致实物资产尤其是房地产价值升高，REITS会获得资本增值，另外，由于通胀高的背景下，利率水平会上涨，以利率水平作为基数的各种收益率，如租金收益率等，也会被向上调整。资产价格的上涨和租赁的上升，都会为股东带来更高的价值。

　　但其实REITs也有其特殊的会计规章，其利润表中也会有租赁费及基金持有房产的价值波动，如果房产的总价值上涨，基金的利润入也会上涨，如果房产价值下跌，利润也会跌，投资者也应注意股息回报率，利润和总资产等方面的数据。

　　去商场买买买，不如买个商场REITs

　　临近双十一，被疫情憋了小半年的商家们早已跃跃欲试。先有天猫淘宝提前20多天开启购物节，后有苏宁上线“百亿补贴”，并联合线下门店共同打造双十一，大悦城、凯德mall等大型商场也准备了一大波促销活动，静待时机。

　　既然所有商家都盯上了消费者“钱包”，那倒不如“反杀”一局，去盯一下商家们的资产。比如广为人知的凯德mall商场，便是在新加坡市场上市的凯德商用中国信托中的一个REITs，其市值达到13亿新元。而凯德商用持有位于北京、上海、成都、广州等地的14个商场，其租赁面积达到109万平方米。

　　近两年凯德商用中国的NPI(营运利润率)一路增长，2019年其NPI达到69.5%。一方面由于凯德频繁买卖置换资产，新购入的资产带动整个资产组合的运营效率上涨;另一方面则因为凯德节减了不少运营费用，如物业费用、市场推广费、人力资源成本等等，使得凯德中国 REITs 2019 年实现总收入增长 6.9%，物业收入净额同比增长 12.2%。

　　其次便是市值位于第二的砂之船房地产投资信托。其大多数资产以奥特莱斯为主，其REITs主要分布在重庆、昆明、合肥等地，租赁面积达到31万平方米。与凯德mall不同的是，其大部分只有零售租户，餐饮比例至占3.6%，而凯德mall的餐饮比例可以达到36%。但由于奥特莱斯商品大多以奢侈品为主，奢侈品公司将给予房东部分收入利润，砂之船还将从商场的整体利润中获得近30%的“特权收益”。