卖内衣的来做地产：都市丽人“杀入“旧改 拿下东莞首宗城市更新地块

　　不为外界熟知的是，早在9年前，都市丽人便在谋划布局房地产。

　　东莞的城市更新迈出实质性第一步。9月23日，东莞首宗城市更新地块网拍结果出炉，广东都市丽人智能产业投资有限公司以底价4239万元拿下该地，折合楼面价仅约179元/平方米。

　　地块位于东莞市凤岗镇竹塘村下围工业区，占地面积约5.9万平方米，容积率4.0，总计容面积约23.7万平方米，土地年限为50年。土地性质为新型产业用地，更新改造后物业补偿22000平方米，还需同步建设100个停车位的社会公共停车场。

　　土地为集体用地，目前地上建筑为建于上世纪90年代的工业厂房，厂房总建筑面积7.58万平方米，其中5035.15平方米属于下围股份经济合作社，70783.29平方米权属为东莞恒益。

　　项目命名为“都市慧谷”。根据规划，新建内容包括研发、办公大厦，轻生产厂房，独栋总部基地，人才宿舍，高端商业配套等，要构建以智能制造、软件信息服务、智能终端、电子科技、信息技术等产业为主的新兴产业园区。

　　抢得东莞旧改“头啖汤”的企业更引人注意。工商信息显示，竞得人广东都市丽人智能产业投资有限公司，其股东为广东正基创新产业园发展有限公司（以下简称“广东正基”）和广东都市丽人实业有限公司（以下简称“都市丽人”），股比分别为95%、5%。

　　都市丽人成立于1998年，2014年在香港上市，融易资讯网（www.ironge.com.cn），旗下有“都市丽人”、“欧迪芬”等多个品牌，产品包括内衣、居家服、保暖衣等，一度在女士内衣和睡衣品类零售市场中排名第一。

　　2011年起，都市丽人进入高速增长期，营收在短短5年内增长近三倍，从16.56亿增长至49.53亿。规模也随之迅速扩张，门店数量从2003年的50家发展至2015年末的8058家。

　　高速增长带来的是成本高企、存货积压等问题，也开始掣肘企业的发展。都市丽人2019年年报显示，当年其全年营收为40.82亿，同比下降19.91%；归属于母公司股东的净利润为-12.98亿，同比下降443.13%；毛利率也近乎腰斩，从2018年的41.7%下降至22.6%。

　　进入2020年，都市丽人的收入和利润仍然未能摆脱下滑的局面。据其半年报显示，截至今年6月底，都市丽人实现营收13.33亿元，同比下降39.71%，归母净利润亏损1.31亿元。

　　主业增长乏力的情况下，房地产似乎成为都市丽人新的赛道。实际上，早在9年前，都市丽人便有了进军房地产的心思。

　　据悉，广东正基成立于2011年，前身为东莞市保晶房地产开发有限公司，其持股90%的大股东即为都市丽人创始人、董事长郑耀南。2017年，广东正基经营范围扩大为智慧园区项目投资、高新技术企业孵化服务、实业投资等。

　　天眼查信息进一步显示，广东正基旗下有广东都市智谷投资发展有限公司、东莞市都市基业城市建设投资有限公司、东莞市正基物业服务有限公司、深圳市京东都市产业运营有限公司等，业务涉及房地产开发，产业园区、科技园区开发，物业管理、商业运营管理等。

　　目前，广东正基开发运营的产业园区还有位于东莞凤岗镇金凤凰大道的都市智谷，入驻企业多以智能可穿戴领域及相关配套企业为主，其目标是“从内衣行业走向智能可穿戴领域，从打造产业集聚平台到构建数字化、智能化、信息化产业生态圈”。