“不囤地”李嘉诚 和黄成都限贷背后被戳中的痛点

　　虽然是新瓶旧酒，“囤地”这个话题还是将李嘉诚推上风口浪尖。其不合时宜的商业模式，亦再次被外界用放大镜观察。

　　9月23日据成都媒体报道，成都市高新区财政金融局发布了一份《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》文件。

　　文件提出：为贯彻执行中央、省、市房地产调控政策……因和记黄埔（成都）有限公司存在捂地、捂盘不良行为……经研究，禁止高新区内金融机构向该公司及其项目提供新增融资、贷款，并禁止区内金融机构向该公司进行重大资产重组提供帮助。

　　晚间，成都市高新区财政金融局正式回复称：“为贯彻落实上级部门关于促进房地产市场平稳健康发展的相关要求……近期我局配合区内相关部门正对多个涉及捂盘惜售项目进行查处，包括南城都汇项目。”

　　据了解，和记黄埔（成都）有限公司是成都楼盘南城都汇的开发主体。它成立于2004年，公司股权一直由Carton International Limited及和记投资有限公司持有。后经2015年长江实业及和记黄埔资产合并重组，和记黄埔（成都）连同其持份者一同被整合到长实集团系统内。

　　所以当限贷消息被曝光，首先出来回应的也是长实集团。

　　针对上述传闻，长实集团对包括观点地产新媒体在内的媒体表示，和记黄埔地产（成都）有限公司现在并非长江实业集团有限公司的附属公司，亦不是由其控制。

　　长实亦强调，公司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地的情况。“作为地产开发商，公司的主要业务为房地产买卖，我们一直按计划完成发展及出售项目。”

　　不过真实情况究竟如何？只能说这份回答多少有点转移视线的嫌疑，讲的“是事实，也不是事实”。

　　不消说至少直到今年8月前，和记黄埔（成都）仍是长实集团旗下子公司。在7月24日，长实才刚宣布，将南城都汇项目以价格约71亿港元打包出售予禹洲集团和瑞卓置业。

　　按照长实的说法，目前这桩交易算是交割完成。因此，和记黄埔（成都）此时此刻并不属于长实的附属公司且不由其控制，融易资讯网（www.ironge.com.cn），但在此之前呢？

　　南城都汇项目的历史最早亦可以追溯到2004年。当时和记黄埔地产进军成都成立公司，拿的第一个项目就是南城都汇，至今已过去16年。公开资料显示，项目拿地总对价约21.35亿元，按土地面积1036亩（约69.07万平方米）计算，成交楼面价1030元/平方米。

　　作为超级大盘，南城都汇分8期建设计划2.33万个单位（包括住宅及商铺），总建筑面积约超过250万平方米。截至目前，项目已推出6期产品，第7、第8期则为现房/准现房状态，未出售房源合共达6750套。

　　南城都汇上一次开盘，是在2016年9月推出第6期汇彩园，预售价格约为1.2万-1.6万元/平方米，到翌年9月升至1.65万元/平方米。

　　据悉，如今南城都汇项目整体的二手售价约为2.2-2.4万元/平方米。其中第6期汇彩园在今年9月份的参考价为2.65万元/平方米。

　　南城都汇项目开发时间过慢是真实存在的情况，而且不是孤例。和记黄埔（成都）作为开发主体，要说没有来自更高级的指示，一间项目公司能主导执行如此漫长开发周期，是难以想象的事情。

　　至于否认“囤地”。一个项目十几年的开发历程，不能说是严格意义上的囤而不建，但项目的开发周期确实拉得够长。上述限贷文件的指向则更清晰，是“捂地、捂盘”。期间，土地成本随着销售价格的上涨而变得愈发微不足道，也推高了项目的毛利表现。