招商蛇口深圳项目陷违约风波 上半年利润同比降八成

　　8月24日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”，001979.SZ）发布2020年上半年业绩报告。

　　财报显示，上半年实现营收约243.2亿元，同比增长45.74%；归属于上市公司股东的净利润为9.13亿元，同比大幅下降81.35%；经营活动产生的现金流量净额为-29.9亿元，同比减少149.32%。也就是说，虽然上半年营收依然保持增长，但利润与经营现金流的下降却警示了招商蛇口面临潜在风险。

　　营业成本增速“大超”收入增速

　　作为头部房企，疫情影响之下，招商蛇口的“回血”能力也称得上可圈可点。

　　据半年报，招商蛇口今年一季度销售额同比下滑，但二季度便恢复了增长。1至6月，公司实现签约销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，其中，杭州、上海、苏南、南京等4个城市公司的销售额突破100亿元。

　　虽然公司底盘大而稳定具有一定的抗风险能力，但增收不增利却难以回避，疫情影响下的上半年亦不是招商蛇口第一次发生归母净利润发生下滑。

　　纵观近三年财报，公司净利润同比变动幅度分别为97.54%、-31.17%与-81.35%。

　　而针对今年上半年净利润大降八成，招商蛇口在财报中解释：“报告期内，房地产项目受限价等调控政策影响利润受到抑制，且部分房地产项目结转结构变化，导致社区业务毛利率同比下降，同时，上半年部分房地产项目受疫情影响延迟结转，在一定程度上也影响了报告期利润。对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显。上年同期公司采取合作开发模式转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。”

　　知名房地产专家、广东省房地产研究会执行会长韩世同对《投资者网》分析，招商蛇口带有很强的产业园区发展色彩，因此投资周期、销售周期以及结算周期可能都不太一致，前期投资或非常巨大，而营收和回报却相对漫长，“增收不增利的表现或与招商蛇口对产业园区的投资有很大关系。”

　　除此之外，疫情影响下行业毛利率下滑亦是招商蛇口利润增长的巨大掣肘。据中达研究数据显示，2020年中期，上市房企平均毛利率由2019年中期的32.4%下降2.6个百分点至29.8%，融易新媒体，平均归母净利率下降2.4个百分点至12.8%。在已披露中期报的147家上市房企中，112家上市房企上半年毛利率处于同比下滑态势，仅有不足三分之一的房企同比增长。

　　数据显示，上半年，招商蛇口毛利率为23.85%，去年同期为37.88%；其中，招商蛇口重点的社区开发与园区开发业务的毛利率分别为18.77%、18.28%，同比下降4.32%与18.24%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》表示：“毛利率下降的现象，一方面是行业发展的必然，高暴利的时代已经过去，尤其是在控地价和稳房价的大背景下，单纯依赖地价上涨等来获取暴利的空间在减少。另一方面，和今年疫情下的各类冲击是有关的，各地库存压力增加，必然需要降价促销，同时各类营销开支等也增大，这也会使得此类房企的毛利率等出现下降。”

　　然而，尽管盈利减少，招商蛇口在拿地上野心却并不小。

　　2020上半年招商蛇口总计容建面积为660.09万平方米，总地价为635亿元；去年同期，招商蛇口总计容建面积为383.31万平方米；2019全年的总地价仅为976亿元。此外，招商蛇口上半年总拿地金额为641亿元，同比增长61.5%，拿地额占同期销售额的57.9%。

　　业绩增长乏力下的逆势拿地表现，则直接反映在了财务数据上。2020上半年招商蛇口营收同比增长45.74%，但营业成本却同比大幅增加了78.65%，远远高于收入增速。

　　中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对此表示理解，在较宽松的货币政策下，地产商纷纷加快了拿地节奏，其中不乏一些溢价率高的地块。“从长期来看，如果企业资金链较稳定，这个时候拿地应该是一个较好的选择。”

　　在倡导房企健康发展的大环境下，公司将如何平衡营业成本与收入增速不均的问题？《投资者网》就上述问题致函招商蛇口投资者关系邮箱，公司并未回复；就二季报相关问题联络招商蛇口董秘刘宁，对方回复短信称“都快披露三季报了”，便再未作答。

　　国泰君安证券则在研报中表示，招商蛇口本期结算多为2016-2017 年拿的高价地且并表结算增加（投资收益减少），所以才体现出营收大幅增长、利润大幅下滑，其实公司高价拿地量并不大，2017 年下半年后拿地楼面价仅在7000-8000 元/平，销售均价维持在2 万/平。基于公司上半年销售和拿地均有较好表现，国泰君安认为招商蛇口逆势增长可期。

　　合作项目陷纠纷涉1.75亿补偿款

　　不尽乐观的利润增长之外，招商蛇口亦遭遇项目建设与销售的违约问题，导致与之合作的民企陷入经营困境。

　　据《经济参考报》、《财联社》今年7月及8月中旬报道显示，招商蛇口陷入与民企深圳桦盛科技有限公司（以下简称“桦盛公司”）合同纠纷。

　　据了解，招商蛇口位于深圳的项目“招商局前海经贸中心”与2017年通过签订《定制合同》，将尚未开工的3栋物业提前出售予桦盛公司，但该项目的预售证取得时间大大晚于约定时间，且后期由于其他股东方增资进入项目，桦盛公司协商解除合同后，最高不超过1.75亿元的一笔补偿款至今无法到位，导致公司陷入经营困境。