华润万象生活赴港：背靠大树能否扭转低毛利率刻板印象?

　　忽如一夜春风来，物管公司上市热潮又掀起来了。

　　8月26日刚在中期业绩会上“官宣”物业上市计划的华润置地，5天后子公司华润万象生活便向港交所递交招股书，从“官宣”到递交招股书只用了短短5天时间，这速度也是没谁了。而除了华润置地分拆物管上市之外，中国恒大、阳光城、融创等一些头部房企也已明确表示将分拆物管公司上市。

　　物管扎堆上市的现象也引起了外界注意：今年以来物管公司为何屡掀上市热潮？

　　智通财经观察到，主要有两方面因素的支撑：一方面，公共卫生事件发生后，物管板块凭借着内需属性和必选消费类型属性凸显高抗风险性、高成长性等优势，提升物管服务的行业地位和市场对其认可度；另一方面，8月以来房企融资管控收紧，分拆子公司上市能够增厚母公司净资产、改善负债指标，这也为房企分拆物管公司上市增加新的理由。

　　在此背景下，也难怪华润置地下手这么快。下面我们不妨透过招股书，来看一看华润万象生活的真实水平究竟如何。

　　背靠大树，市场规模蹭蹭蹭上涨

　　据了解，华润万象生活正式成立于2017年，主营业务包括住宅物业管理服务、商业运营及物业管理服务，背后的“大boss”是华润集团和华润置地——华润置地直接持有该公司100%的股权，而华润集团则直接持有其59.55%的股权。

　　在华润集团和华润置地的协同效应下，短短几年时间，华润万象生活就跃居成行业中的“优等生”。

　　从在管面积来看，华润万象生活俨然处于行业的中上水平。发展至今，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业建筑面积约1.07亿平方米，覆盖至全国27个省级行政区62个城市，其中管理面积的78%的住宅物业和76%的商业物业，均位于一二线城市。

　　具体而言，住宅物业部分，管理着502个住宅及其他物业项目，在管面积约9750万平方米。商业物业部分，向51个购物中心提供商业运营服务，总建筑面积约560万平方米；向31个购物中心提供物业管理服务，总建筑面积为400万平方米；向73栋写字楼项目提供物业管理服务，在管总建筑面积为510万平方米。

　　智通财经从收入水平来看，华润万象生活的收入规模也比较大。按2019年中国所有物业管理公司的物业管理服务收入计算，其排名第五；按2019年中国所有购物中心运营服务提供商的购物中心物业管理服务收入计算，其排名第二。

　　招股书披露，2017至2019年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.32亿元及58.68亿元，同期利润分别为3.88亿元、4.23亿元及3.65亿元。2020年上半年，其实现收入31.34亿元，利润3.38亿元。

　　不过，虽然市场体量和收入规模均是行业中的佼佼者，但令人担忧的是，华润万象生活迅速崛起的背后，主要还是来自华润集团及华润置地的资源倾斜。

　　据招股书显示，华润集团及华润置地为华润万象的两大客户，2018年至2020年上半年所贡献收入合共分别占总收入的32.2%、32.3%、36.0%。其中，华润万象生活为华润集团及华润置地所提供的住宅物业管理服务产生的收入更是占据住宅物业分部总收入的89.7%、84.4%、85.2%。

（数据来源：华润万象生活招股书）

　　另外，华润万象生活管理有502个住宅及其他物业项目，在管总建筑面积为9749.8万平方米；其中405个项目来自华润集团及华润置地，对应在管面积7955.4万平方米，融易新媒体，占比为81.5%，第三方物业占比为18.5%。

　　一般来说，有一个可以输送资源的母公司是一件好事，有利于子公司快速形成规模和品牌效应。同时，华润置业过去几年经营状况也一直保持稳健的增长状态，截至2020年6月30日拥有7109万平米的土储，上述因素对于华润万象生活未来增量来说亦是不可多得的助力。

　　而就目前来看，华润万象生活能否在日益竞争激烈的物业行业中凭借自身实力稳住不慌，也是市场比较关注的点。