鹏润控股招股书失效：雄安概念难以支撑“夫妻档”的IPO梦

　　仅在白沟新城及高碑店市拥有13个项目。

　　据IPO早知道消息，鹏润控股有限公司（以下简称“鹏润控股”）于2月28日递交的港股招股书届满6个月，将于今日失效，创升融资为其独家保荐人。

　　招股资料显示，鹏润控股是以白沟新城及高碑店市为基地的房地产开发商，主要专注于开发住宅物业。据仲量联行统计，就2018年及2019年合同总销售额而言，鹏润控股是白沟新城最大及高碑店市第三大的住宅物业开发商，市场份额分别为17.2%及6.7%。

　　而白沟新城及高碑店市均为中国河北省保定市辖区下行政区域，妥妥坐实鹏润控股区域房企的地位。作出上述布局，鹏润控股认为两地区既受惠于京津冀协同发展的国家战略，更因其临近雄安新区的区位而享有高增长潜力。

　　小规模的局限性

　　相较一众已上市或计划上市房企，鹏润控股无疑是体量最为微小之一，谓之“袖珍房企”也不为过。截至2019年11月，鹏润控股统共拥有13个物业组合，包括4项已竣工项目、5项开发中项目及四项持作未来开发项目，其中，9项项目位于白沟新城及四项项目位于高碑店市。

　　与之对应，鹏润控股合计拥有总建筑面积77.67万平方米的土地储备，包括未售总可销售建筑面积1.92万平方米及总可出租建筑面积1975.1平方米的已竣工物业、总已规划建筑面积50.80万平方米的开发中物业及总已规划建筑面积24.75万平方米的持作未来开发物业。

鹏润控股土储分布（来源：招股书）

　　而在2017年4月雄安新区成立前，鹏润控股已在白沟新城及高碑店市收购相对大量的土地储备，截至2019年11月30日，按占地面积计，占其开发中项目及持作未来开发项目的土地储备约27.0%。鹏润控股表示，现有土地储备可支持公司未来五至六年间业务增长。

　　硬币的另一面，土储过度集中京南地区，融易资讯网（www.ironge.com.cn），鹏润控股受到当地经济、政策变化的影响较大，这也使得其的抗风险能力疲弱，从过往鹏润控股“过山车”式的财务业绩可见一斑。

　　鹏润控股的收益一度从2017年的3.57亿元减少37.2%至2018年的2.24亿元，却在2019年前10月增加至5.63亿元，较上年同期暴增1316%；鹏润控股的毛利及毛利率也似遵从“先抑后扬”的路径，其中毛利率先从2017年的37.3%减少至2018年的28.5%，后有从48.3%轻微增加至2019年前10月的52.1%。

鹏润控股利润表（来源：招股书）

　　针对收益和毛利跳跃变化，鹏润控股解释称项目交付的多寡和平均售价的高低决定收益的多少，高端项目的交付使得毛利上行。

　　除利润表项目之外，鹏润控股的资产负债率和现金流的变化亦是让人困惑。

　　相对而言，鹏润控股的资产负债率在业内并不高，从2017年的57.3%增加至2018年的76.9%，却在2019年10月末骤降至5.7%，源于其在2019年将此前一笔9000万元的贷款清偿。为此有市场人士质疑，鹏润控股在递表前清空借款，或有为上市而“美化”报表的嫌疑。