大唐地产三顾港交所：盈利增速放缓 突击降负债

　　在过去很长的一段时间内，高杠杆是房地产企业经营的主要特征之一，但随着房地产政策调控的趋严，相关房企的融资难度不断提升，从去年开始，多家中小房企先后向资本市场发起冲击，寄希望于通过上市融资补血。

　　近日，厦门大唐房地产集团有限公司（以下简称：大唐地产）在香港交易所披露了IPO文件，而这已经是公司第三次冲击港股IPO。

　　据《每日财报》了解，大唐地产成立于1994年，创始人是台湾第一代地产富商余英仪，发展初期主要围绕福建省厦门市及漳州市开展物业开发业务，目前大唐地产经营范围扩展为海西经济区、北部湾经济区及京津冀经济区。

　　地产黄金时代已过，中小房企的生存空间不断被压缩，但资本市场不是避难所，随着海伦堡地产、三巽控股、万创国际等的接连失败，更加显示了中小房企IPO不易。而规模小、杠杆率高、盈利能力差等问题也是大唐地产的“绊脚石”。

　　上市路一波三折，盈利增速明显放缓

　　1994年，来自台湾的余英仪创办了大唐地产，在深耕厦门十多年后，受2008年全球金融危机影响，房地产行业整体陷入融资瓶颈，而大唐地产正亟需资金用于70万方的待开发项目。

　　据媒体报道，当时大唐地产已拟定于2009年在香港挂牌，但因时年55岁的创始人余英仪在2008年8月因病遽然逝世，大唐地产的首次上市计划也随之搁浅。

　　在金融危机席卷之下，如无数房企一样，大唐地产更是陷入风雨飘摇的境地。

　　2010年，大唐地产易主，被福信集团战略整合。易主后的大唐地产，成了厦门女首富黄晞的控股公司。

　　大唐地产20余年的发展，由闽入桂，进而北上前往京津冀。与其他开发商初期的发展轨迹无异，但以扩大土储冲击行业销售榜单的高速扩张方式，伴随着强烈的资金需求，上市补血成为了必经之路。

　　2019年12月份，大唐地产首次向港交所递交招股书，却无疾而终。如今已是第三次闯关，在上市前夕突击降负债的大唐地产上市之路仍难言乐观。

　　招股书显示，2017年-2019年，大唐地产的销售额分别为144.7亿元、308.6亿元和339.5亿元，融易新媒体，2019年10.01%的增速较2018年的113.27%大幅放缓。

　　同期的年内盈利分别为4.13亿元、5.88亿元和6.27亿元，2018-2019年增幅分别为42.37%和6.63%，可以直观的发现盈利增速明显放缓。

　　除盈利增速下滑外，大唐地产还面临销售区域集中的潜在风险。公司的大部分收益由海西经济区、北部湾经济区及京津冀经济区的业务产生，尤其特别依仗漳州、南宁及天津的业务。

　　上市前突击降负债，信托融资占比超5成

　　随着房地产行业逐渐告别高增长时代，以及政策的持续收缩，房地产企业因长期跑马圈地所积累的债务问题逐渐显现出来，成为整个行业的通病，大唐地产也难逃债务压顶的命运。

　　2017-2019年，大唐地产的净负债比率分别为1087.9%，408.8%和119.2%，即便是持续下滑，但在上市前夕净负债率仍然达到119.2%。

　　据中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示，125家上市房企的净负债率均值为92.52%，对比之下，大唐地产的净负债率还是高于平均水平。

　　值得注意的是，相较于负债的下降，其中更多是得益于权益的增长。2017年-2019年，大唐地产的权益总额分别为6.47亿元、14.05亿元和30.84亿元，增速为117.16%和119.50%。

　　具体来看，权益的各项构成都在大幅增长，公司连续三年扩充法定储备、连续两年股东注资，并且少数股东权益在2019年激增1703.32%。除了合作开发力度的加大，需警惕以“明股实债”隐藏真实负债规模的风险。