金融街净欠债率超200%：盈利本领下行 造血成果不敷

　　金融街归母净利率由2018年的14.78%滑落至2019年的13.14%，今年一季度扣非净利润同比下降79.44%；盈利能力下行的同时，负债率在不断攀升，其净负债率由2017年末不到152%一路走高至今年一季度末超过202%

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　　6月下旬，一则消息引爆眼球，成为深圳楼市“打新潮”的一个注脚。此消息的主角金融街华发融御华府，是金融街控股股份有限公司（下称金融街，000402.SZ）进入深圳的首个项目。这家京派房企，融易资讯网（www.ironge.com.cn），在南下十多年后，终于在深圳开花结果。

　　这多少算是则好消息，但资本市场似乎并不买账。从6月21日金融街华发融御华府公示认筹名单到6月30日，金融街股价小幅下跌1.04%，同期深证成指累计上涨2.78%。整个上半年，金融街股价跌去了18.23%；至6月末，总市值不足200亿元，较2019年末蒸发了44.24亿元。

　　与股价走势相呼应的，是金融街下滑的业绩和高企的债务压力。

　　近日，标点财经研究院联合《投资时报》，根据Wind提供的数据，对A股上市房企2019年归属于上市公司股东净利润（下称归母净利润）、归母净利率（根据归母净利润及营业总收入计算）进行了研究，推出《A股上市房企2019年归母净利率排行榜》。在该榜单上，金融街是归母净利率下滑名单中的一员。其归母净利率由2018年的14.78%滑落至2019年的13.14%，主要是由于毛利率下降，2019年归母净利润增幅远不及营收增幅。

　　盈利能力下行的同时，其负债率却在不断攀升。金融街的净负债率由2017年末不到152%一路走高至今年一季度末超过202%，在业内处于偏高水平。当前，该公司还有181亿元的公司债券待发行。

　　扣非净利润负增长

　　2019年年报显示，金融街去年全年实现营业收入261.84亿元，同比增长18.41%。其中，房产开发业务实现营业收入235.69亿元，同比增长20.31%；物业出租业务营业收入为18.41亿元，同比增长5.73%；物业经营业务营业收入为6.87亿元，同比增长1.89%；其他收入同比下降19.67%至0.86亿元。

　　可见，房产开发业务贡献了金融街九成营收。但该业务2019年毛利率较2018年降低了9.01个百分点。金融街表示，房产开发业务毛利率有所下滑，是结利项目的结构性差异所致。此外，物业出租业务的毛利率也较2018年下降0.42个百分点，而物业经营业务毛利率稍有上升，与2018年相比提高1.47个百分点。

　　分区域来看，2019年金融街在北京地区、上海地区、重庆地区、天津地区和惠州地区的毛利率均有不同程度的下降，仅在广州地区的毛利率微幅提高0.07个百分点。其中，金融街2019年在“大本营”北京实现了82.54亿元的营收，但毛利率却大幅降低16.97个百分点。

　　综合计算，金融街整体毛利率由2018年的48.60%降至2019年的40.15%，降幅达8.44个百分点。中诚信国际信用评级有限责任公司（下称中诚信国际）在5月22日的评级报告中表示，从利润构成来看，金融街利润总额主要由经营性业务利润和公允价值变动收益构成。2019年受房地产结算项目毛利率下降影响，其经营性业务利润小幅下降。

　　而该公司投资性房地产以公允价值计量，2019年，受益于北京、上海核心区域写字楼和商业项目租金收入和资产价格上涨，存量投资性房地产公允价值变动产生收益9.96亿元，同时公司将金融街（海伦）中心和金融街（月坛）中心部分配楼由持有经营转为对外销售，结转部分公允价值变动损益。

　　公允价值变动收益对该公司的利润总额形成一定补充。最终，金融街2019年利润总额为57.17亿元，实现归母净利润34.42亿元，分别同比增长3.17%、5.30%，均不及同期营收增幅。而若将非经常性损益扣除则表现更糟，其扣非后的归母净利润（下称扣非净利润）同比下降了3.91%。