金科股份举债扩张路漫漫：拿地成本上升 多项目盈利堪忧

　　5月份地皮市场生意业务景气一连回升，成交面积创下年内新高，溢价率增至16.2%，实现2020年以来的五连涨。个中，一、二线都市溢价率环比上行，平均溢价率升至14.9%，三四线都市溢价率则呈现回落，但仍高达16.3%。而在此配景下，各房企的拿地政策也呈现了明明的分化，一些房企选择审慎期待伺机而动，而部门房企则选择高溢价加仓，这个中有些项目标盈利空间堪忧，甚至有赔本赚吆喝的风险。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下地皮市场升温，谁在高价拿地”系列报道。

　　“超过式成长”思路下，2018年金科股份销售额首次打破千亿，全年到达1188亿元。2020年金科设定的销售方针为2200亿元，即便在行业受到突如其来的疫情“黑天鹅”攻击之后，公司也强调不会下调这一方针，足见其冲局限的野心。2020年继承在全国二三线都市放荡补仓的同时，金科股份又提出了由超过式成长向高质量成长的计谋转型，但地皮本钱的上升令公司本就不高的利润率进一步承压，高质量转型需诸多均衡。在即将到期的大局限债务及一连高强度的地皮投资下，公司的净欠债率再度回升，一连位于100%以上的较高程度。

　　一连高强度拿地 Q1拿地本钱显著升高

　　2019年6月，在清华五道口金融EMBA 13期入学启航典礼上，金科股份的董事长蒋思海曾暗示：“过于稳健就是守旧，就要被市场裁减。我们提出了超过式成长的方针。”

　　而举办超过成长、甚至实现弯道超车的第一步即是拿地，金科股份近几年维持努力的地皮投资计策。数据显示，近几年公司的新增地皮储蓄面积一连大于销售面积，土储池子一连扩大，停止2019年尾，公司总可售面积约6700万平方米，约是当年销售面积的3.52倍。

　　颠末一段时间的“野蛮”扩张后，在本年4月的2019年度业绩宣布会上，蒋思海再次暗示，2020年金科将由“超过式成长”向“高质量成长”举办计谋转型，全面晋升策划质效。而关于地皮投资，公司暗示2020年或许率保持高强度投资。

　　2020年第一季度，金科拿地302万平方米，继承高出同期271万平方米的销售面积。不外值得一提的是，相较此前，2020年一季度公司的拿地本钱大幅上升。2020年Q1公司的新增地皮储蓄本钱为3609.27元/平方米，较2019年的2672.28元/平方米上升35.06%，而一季度的销售均价却较此前有所下滑。

　　走高的地皮本钱和在疫情影响下有所下滑的销售均价，令公司的盈利程度承压。Wind数据显示，2020年一季度，公司的毛利率和净利率别离由2019年的28.84%、9.38%下滑至25.07%、6.63%。显然金科本年的“高质量成长”转型并非坦途。

　　而数据显示，融易新媒体，连年来金科股份的策划现金流表示一般，大部门时间呈净流出状态，快速扩张成立在大举举债之上。Wind数据显示，2017年-2019年，公司的净欠债率别离为220.22%、137.49%和122.34%，而一季度又小幅回升至132.76%，杠杆率在业内处于较高程度。