被遇股债双杀 万科能否度过“至暗时刻”？(2)

　　面对大股东减持的市场质疑，辛杰在会上表示：“深铁集团坚定看好万科的发展前景，从未制定过任何减持万科股份的计划，也从未在任何场合表达过要减持的想法。”

　　值得注意的是，万科于10月底通告称，辛杰上任万科董事会副主席。通告显示，辛杰从2017年9月至今，任深铁集团党委书记、董事长。自2020年7月至今，辛杰任万科董事。根据万科2022年年报，未在公司任职的董事辛杰等人，未从公司获得报酬。

　　据万科透露，自深铁集团入股后，深圳国资一直将万科纳入统计范围。截至2022年年底，万科总资产占深圳国资总资产的比例约35%、占利润总额的比例约40%。至此，万科的经营发展对深圳国资具有重大影响。

　　“压力”

　　这场“驰援”旨在注入流动性。

　　记者注意到，早在万科美元债价格发生大幅波动之前，10月17日，国际评级机构惠誉将万科的长期外币发行人违约评级、万科全资子公司的高级无抵押评级以及其未偿付高级票据的评级均自“BBB+”下调至“BBB”，发行人违约评级的展望为稳定。

　　惠誉在报告中表示，下调万科评级反映出：惠誉预期，中期内万科的杠杆率（以净债务与物业净资产的比率衡量）将高于35%，而35%是此前万科满足负面敏感性阈值的触发条件。万科近期的销售额表现弱于惠誉预期，这或侵蚀其现金生成能力及去杠杆进程。但鉴于深圳市国资委的参与，万科拥有畅通的融资渠道，在波动的市场环境中仍保持强劲的流动性，且其债务到期状况在上半年有所改善。

　　三季报显示，因新增融资减少，万科前三季度筹资活动产生的现金流量净额同比下降199.45%。截至三季度末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍；有息负债为3230.3亿元，其中一年内到期的有息负债占比为14.8%，较今年年初下降5.7个百分点。

　　报告期内，万科先后发行金额为20亿元的三年期中期票据，以及金额为20亿元的三年期公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。前三季度，万科境内新增融资的综合成本为3.64%。

　　第三季度，万科营收约894.16亿元，净利润约37.51亿元，两项指标均出现同比下降。前三季度，万科营收约2903.08亿元，同比下降14.04%；净利润约136.21亿元，同比下降20.31%；扣非净利润约119.6亿元，同比下降27.7%。其中，万科前三季度房地产开发业务结算面积为1831.7万平方米，贡献营业收入2442.1亿元；累计实现合同销售面积1818.4万平方米，合同销售金额2806.1亿元，同比分别下降6.1%和10.8%。

　　通告显示，10月，万科实现合同销售面积200万平方米，合同销售金额318.3亿元；新增1个开发项目，位于合肥庐阳区，权益比例为45%，需支付权益地价2.97亿元。1—10月，万科累计实现合同销售面积2018.4万平方米，融易新媒体消息，合同销售金额3124.4亿元。

　　三季度业绩说明会上，万科董事会主席郁亮表示：“黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心。万科对市场一直有信心，但冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。市场的恢复需要三组力量的合力，即能买、想买、需要买。”

　　郁亮指出，目前仍存在的难点是“想买”的问题，即恢复消费者的信心。“要做到这一点，首先需要行业保持稳定。一个总是出问题的行业，消费者信心很难巩固，保持行业稳定需要市场各方共同努力，其次是需要时间。近两年压力大的原因在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在一起，但从行业施工情况来看，到明年下半年这一叠加过程能基本结束。”