中金基金牛天罡：四方面促进 C-REITs市场良性发展

　　中金基金牛天罡：

　　四方面促进

　　C-REITs市场良性发展

　　中金安徽交控REIT是中金基金第三单获批的公募REITs基金。中金安徽交控REIT拟任基金经理牛天罡表示，中国基础设施存量规模巨大，逐步形成了自己的发展特色，未来C-REITs（中国房地产投资信托基金）市场大有可为。C-REITs实现良性发展，关键在于严把底层资产质量关、控制产品结构风险、保障市场流动性、强调主动管理等四方面。

　　7只高速公路REITs获批

　　随着中金安徽交控REIT获批通过，已获批的高速公路公募REITs数量增至7只，与产业园区类公募REITs并列第一。

　　据牛天罡介绍，中金安徽交控REIT底层资产——沿江高速，地处长江经济带，是连接长江中下游的重要陆上通道，对于加强泛长三角区域的经济活动具有重要意义。目前，沿江高速开通超10年，其交通构成、模式和交通流量趋于稳定，符合公募REITs底层资产收益稳定的要求。

　　数据显示，截至10月20日，已上市的高速公路类公募REITs发行规模达298.17亿元。“已发行的公募REITs中高速公路及园区类REITs较多，主要原因是这两类资产的成熟资产规模大、资产运营模式清晰易被市场理解、成熟资产现金流相对稳定。”牛天罡说。

　　牛天罡表示，除了经营性高速公路，其他交通类基础设施如铁路、港口、机场等也有规模大、收益较为稳定等特点，也具备进行公募REITs运作的可行性，值得积极探索。

　　协同做好管理工作

　　如何做好公募REITs存续期内的管理？牛天罡表示，公募REITs上市后，须长期持续地进行基础资产运营管理、资本运营管理（如扩募、融资等）、信息披露与投资者关系等方面的工作，公募基金与外部管理机构等参与方应密切协同，各展所长。

　　“公募基金须不断建立和完善自身资产管理体系，逐步深耕基础资产领域，融易新媒体，培养专业投资管理能力，同时不断加深对市场的理解，勤勉尽责，积极作为，提升投资者的长期投资获得感。”牛天罡说。

　　针对投资者保护，牛天罡认为，须从三方面入手：一是完善公募REITs管理机制，充分发挥基金管理人及外部管理机构在各自专业领域的管理能力，尽职履责；二是真实、准确、完整地披露有效信息；三是加强投资者教育工作，持续开展关于公募REITs产品的宣传教育工作，使投资者充分了解投资特点、风险特征。

　　促进C-REITs良性发展

　　牛天罡表示，C-REITs正逐步形成自己的发展特色。要保证C-REITs良性发展，关键在于严把底层资产质量关、控制产品结构风险、保障市场流动性、强调主动管理等四方面。

　　优质资产是公募REITs良性发展的根本，已发行的公募REITs底层资产行业分布广泛，既有仓储物流园区、产业园区、保障性租赁住房等产权类资产，也有高速公路、清洁能源、污水处理等经营权类资产。

　　“既强调底层资产的多样性，也重视收益的相对稳定性，这有利于C-REITs长足发展。”牛天罡说。

　　在牛天罡看来，在C-REITs发展初期，相对谨慎的杠杆率约束可有效保护投资者利益。随着市场进一步完善，在符合法规要求并控制风险的前提下，可以尝试更灵活地处理公募REITs债务工具和负债方式。

　　同时，随着产品逐步成熟，公募REITs市场应具有一定流动性保障。牛天罡认为，市场价格成为基础设施资产定价之锚，并传导至一级市场，二级市场的发展带动一级市场的活跃，二者形成良性协同关系。

　　此外，牛天罡提到，要充分发挥基金管理人与外部管理机构的专业能力、优势互补。管理人在充分尊重行业经验的前提下，更加深入地进行基金产品层面和基础设施项目资产层面的运作，与外部管理机构密切配合，发挥主动管理能力，助力资产稳健运营、提升价值创造能力、保障投资者合法权益。