最近上市6只公募REITs，5只顶格30%涨停 这种产品被机构哄抢，公众却很少知道

　　2022年的权益市场有点难。新股破发、核心资产遭抛售、新基金发行遇冷；权益类基金更是出现大面积（年内）亏损。在这样的状况下，有一类公募产品REITs却异常火爆，网下认购频频破百倍、公众配售屡创新低！

　　由于兼具打新及二级市场交易属性，在2022年新股不败神话破灭背景下，REITs俨然成了无风险打新的代名词，整体的平均溢价率仍接近30%；二级市场交易方面，当前已上市20只REITs产品，2022年更是远远跑赢同期的宽基指数。

　　更为火爆的是，最近接连上市的6只REITs都是涨停板开盘，最终5只奔向顶格的“30cm”涨停，还有1只涨幅也是逼近上限。

　　公募REITs，一个还未被大众熟知的良好收益率产品，后续扩容还在路上，产品申购、打新、上市交易，无不充满吸引；如果您错过了2021年的固收+、2022年的可转债，当前不能再错过它！

　　投资者如何认购公募REITs呢？目前可以在基金公司官网、第三方平台上购买。还可以通过交易股票的证券账户在券商APP上买卖。

　　网下认购倍数常常破百

　　在10月14日的阳线之前，近期（沪指）3000点关口的A股市场，是谁在上演涨停秀？上周（10月10日至14日），公募REITs有3只新品上市。10月10日，华夏合肥高新产园REIT上市，首日涨幅奔向30%的顶格，收于2.847元。10月13日，国泰君安临港创新产业（300832）园REIT上市，同样再现30%涨幅，当日收于5.356元。10月14日，国泰君安东久新经济REIT上市，开盘瞬间冲向30%涨跌幅，最终全天上涨27.15%，收于3.859元。

　　回到8月31日，你会发现最近接连上市的6只公募REIT，上市首日涨幅中，5只都是瞬间站上30%的顶格涨幅，还有1只是接近30%。

　　8月，公募REITs明显进入扩容阶段。

　　自8月16日中金厦门安居等3只REITs齐发以来，已有6只产品完成募集，3只产品完成上市。公募REITs的数量短期达到20只。随着华泰资金江苏交控高速公路和中金安徽交控高速公路2只REIT新品获得通过、华夏和达高科产业园REITs正处于审核中，公募REITs的队伍或将增至24只。

　　与二级市场上的火爆表现相同的是，一级市场上，REITs网下认购倍数也开始频频破百倍，且变为常态。

　　7月7日，鹏华基金发布通告称，截至2022年7月6日，《发售通告》中披露80家网下投资者管理的275个有效报价配售对象已按要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为135.65亿份，而其网下投资者发售的基金份额数量为1.26亿份。该基金的网下认购达到了107.66倍。

　　REITs破百倍的序幕由此拉开。随后，中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT网下认购倍数则分别为108倍、113倍。当市场还在为红土深圳安居REIT创下133倍的网下认购倍数的纪录感叹时，转瞬间，9月14日正式发售的华夏合肥高新REIT，91家网下投资者管理的285个配售对象的询价报价信息显示，全部配售对象拟认购数量总和为269.07亿份，为初始网下发售份额数量的156.89倍，刷新已有公募REITs网下询价纪录。最近发布的通告显示，国君临港和国君东久2只REITs的网下认购也同样破百倍。至此，已有7只公募REITs网下认购破百倍。

　　单只REIT的吸金能力也不容小觑。国君东久REIT募集份额为5亿份，认购总金额超855亿元。国君临港REIT首发，其战略投资者、网下投资者和公众投资者比例配售前认购总金额超727亿元。而创造网下认购新低纪录的华夏合肥高新REIT，在战略投资者、网下投资者和公众投资者比例配售前认购总金额突破千亿大关，高达1294亿元。其中，公众发售部分的配售比例低至0.23%，刷新了公众配售比例新纪录。

　　而值得注意的是，2021年5月，首批9只公募REITs发行，首日便获得超额认购，平均网下认购倍数仅在8倍左右。

　　REITs究竟是什么产品？

　　新股弃购率不断走高，与其形成鲜明对比的是REITs在一级市场上持续火热，成为打新资金追逐的目标。

　　众所周知，公募REITs投资于成熟运营的基础设施资产，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，并不是传统公募基金买卖股票、债券等品种。公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

　　申万宏源金融工程团队宋施怡曾研究发现，根据Bloomberg提供的数据，截至2022年9月7日，全球市场上已上市的REITs产品超过900只，分布于45个国家和地区。其中美国REITs产品共237只，总市值合计超过1.42万亿美元。欧洲与亚洲分别有REITs产品258只与235只。

　　华夏基金认为，美国是目前REITs 最大的市场，以美国市场为例，从交易结构来看，美国主要采用“公司型”架构，由SPV直接持有并运营不动产及基础设施。而国内公募REITs采用“公募基金+ ABS”的模式，属于“契约型”架构，是基于现行法律法规框架下的重大创新设计。从底层资产行业看，美国REITs不仅投资于基建、工业、仓储等基础设施项目，也投资于住宅、办公和零售物业等地产项目。而国内公募REITs专注高速公路、产业园区、仓储物流、污水处理、保障性住房等基础设施领域，同时也明确了酒店、商场、写字楼等地产项目不在试点范围之内。