推动房地产金融政策取得实效

　　党的二十届三中全会提出，加快构建房地产发展新模式。专家认为，金融机构要围绕城市更新改造、租赁住房等重点领域，加快形成金融支持新模式。特别是在当前形势下，要更加重视从供需两侧发力，降低居民购房成本，更好支持刚性和改善性住房需求，助力构建房地产发展新模式。

　　

　　金融发力城市更新

　　

　　当前，我国房地产市场已进入“存量为主、增量为辅”的发展新阶段，并正在经历房地产市场转型的深度调整阶段。以老旧小区维修与改造、城中村建设、老工业区改造、低效用地再开发等为主的城市更新将成为房地产发展的重要内容，这有助于提升城市品质、满足居民住房升级需求，同时也为金融支持城市更新提供新的增长点。

　　

　　然而，相较房地产开发项目，城市更新项目融资面临一些挑战。中国银行研究院中国金融团队主管李佩珈表示，一是开发周期长，资金压力大。城市更新由于牵扯主体多，有些项目周期通常在5年至8年，而一般房地产住宅项目通常在2年至3年。二是回报低、利益平衡难，商业性资本参与动力不足。城市更新涉及多方主体，各主体利益平衡难度较大，一旦协调不好，往往容易造成工期停滞等问题。

　　

　　参与城市更新是房地产金融重要发力方向，需要设计差异化、针对性的金融服务，只有提高城市更新等政府类项目吸引力，才能提高金融机构参与积极性。李佩珈认为，要鼓励房地产企业进入城市更新项目，通过完善优惠政策，简化审批手续，对中小、民营房企一视同仁；向具备实力的房企开放项目规划、设计、咨询等更多产业链上下游环节，提高房企参与保障性住房项目的盈利水平。

　　

　　此外，业内专家表示，针对城市更新每个环节进行业务创新，形成适应城市更新业务的金融运作模式。例如，在项目获取环节，由于该阶段风险高、不落实性大，股权融资成为较好的支持方式；在建设改造环节，因前期风险基本排除，可利用大额债券融资对项目建设形成有力支持。

　　

　　中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏表示，我国房地产市场供求关系发生变化，未来金融机构在做好房地产新项目金融服务的同时，还需要做好存量房地产领域的金融服务。无论是支持二手房交易，还是服务城市更新改造等，都是在服务居民对美好生活的居住需求，也是服务房地产发展的新模式。

　　

　　切实优化租购并举

　　

　　党的二十大报告强调，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。培育和发展租赁住房是构建新型住房供给体系，也是平抑房价波动、助力房地产市场回归只住不炒的根本定位的重要一环。

　　

　　《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》数据显示，当前我国的租房人口已近2.6亿人，这一庞大的租房人口数量为房屋租赁市场提供了巨大的需求基础。专家表示，租赁住房的社会性、公益性属性较强，无论是法律法规政策、行业自身运行规律，还是经营主体需求特点，均与传统房地产市场大相径庭，对金融提出新要求。

　　

　　“对商业银行而言，住房租赁是巨大的产业链，从上游房源的供给到中游交易的促成，再到下游租户、房东的资金支持和管理均存在较大的市场机遇。”中国银行研究院首席研究员宗良表示，特别是租赁住房租金回收时间长，对资产证券化及利率管理等需求十分旺盛，商业银行需要在服务长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营以及租赁类项目产业基金、资产证券化等方面有更多创新性安排。

　　

　　宗良表示，一方面培育专业住房租赁机构，鼓励个人将长期持有住房用于出租。既要增加租赁住房建设相关投资，也要充分利用好当前的房地产存量市场，鼓励国有企业进行厂改住、商改住，通过税收、融资等优惠措施提高社会化方式提供租赁房源的积极性。另一方面保护承租人合法利益，完善租赁监管政策体系，建立倾向于承租人保护的法律法规，加强租金价格指导与管理。

　　

　　娄飞鹏表示，从银行的角度看，服务租房和服务买房一样是重要的业务领域。支持住房租赁方面的途径相对较多，融易新媒体消息，既可以从供给方面支持保障性租赁住房建设，也可以从需求方面为有住房需求的主体提供金融服务，还可以搭建平台围绕增进供求匹配来提供金融服务。

　　

　　当前，要加快形成租购并举住房供应体系。尤其是在城镇化背景下，新市民、青年人等群体住房需求依然较大。宗良表示，银行要更好满足新市民合理购房信贷需求。目前新市民分布在各行各业，主要以工人、蓝领、小微企业主、个体工商户等为主，未来要加大支持力度，多维度科学审慎评估新市民信用水平，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，更好满足其购房信贷需求。

　　

　　加大“白名单”贷款投放