垃圾遍地、居民安全难保障…业主想换物业为何那么难

　　● 种种不满之下，不少居民提出更换物业服务公司。然而，更换物业并不容易。不仅有网友在社交平台上发文吐槽“换物业难”，而且因更换物业引发纠纷的案件也屡见报端

　　● 现实中物业更换难的原因主要有三个方面：业主参与度不高，无法启动或完成规定的表决条件；原物业公司拒不退场，导致新物业公司因长时间无法进场而不再同意履行物业服务合同；原物业公司涉及大量历史遗留问题尚未解决，新物业公司难以平衡资金，接管即亏损，致积极性不高

　　● 政府相关部门应加大对物业服务公司资质的备案流程和监管力度，制定清晰明确的物业管理活动标准，减少物业服务公司“钻空子”行为。探索建立类似物业公司资质查询平台的业主便民投诉通道，使物业服务公司受到综合性、多主体的监督

　　“垃圾遍地，夏天气味异常难闻；小区车流量不加控制，居民安全难以保障；电梯等硬件设施动不动就坏，极其影响日常生活……”

　　10月22日10时许，《法治日报》记者来到北京市朝阳区某小区，见到了该小区居民范臻(化名)。年近七旬的范臻是该小区九单元7楼的住户，说起小区物业的种种不是，颇为激动。她告诉记者，大家对物业服务不满已有多年，曾不止一次想过更换物业服务公司，但最终都以失败告终。

　　“换个物业为什么那么难？”范臻不禁发出这样的感叹。

　　和范臻有着相同烦恼的人不在少数。不仅有网友在社交平台上频频发文吐槽“换物业难”，而且因更换物业引发纠纷的案件也屡见报端。

　　多位受访专家认为，虽然目前更换物业有较为规范的办理流程，但办理流程的各个环节都可能遇到障碍，并且即使完成了物业变更程序，原物业公司退出小区仍然可能出现各种变数。这些综合因素导致更换物业难，要想改善这一情况，需从完善立法、强化监管、提升业主组织能力等多个方面着手。

　　物业失职业主不满

　　想要更换处处受限

　　“就是这个电梯，动不动就罢工，要么没人管，要么随便修修。你看，这两天又坏了，高楼层的人只能爬楼梯，太影响日常生活了。”范臻将记者带至其所住单元楼前，指着里面的一部电梯说。记者注意到，该电梯按键显示屏幕呈黑色，正处于停用状态。

　　据范臻介绍，电梯不仅时不时罢工，而且电梯内部装置破旧不堪，电梯轿厢顶上甚至能看到裂痕。居民和物业服务公司多次交涉更换和维修电梯的事宜，物业每次都是敷衍了事。

　　除了电梯外，该小区居民对物业服务的不满还涉及多个方面。小区多个单元楼前有垃圾安置点，记者在现场看到，这些安置点不仅堆满了垃圾，地上还洒着各种杂质和液体，散发着刺鼻气味。更令小区居民怨声载道的是，小区内开设多个商超、饭店，而小区未设置门禁，外来车辆和人员可以随意进出，增加了安全隐患。

　　种种不满之下，不少居民提出更换物业服务公司。然而，更换物业并非易事。

　　范臻所在小区早在几年前就成立了业委会，2021年，业委会应居民诉求提出更换物业服务公司，但该小区为老旧小区，业主多为老年人，还有一些业主不在小区居住，人很难聚齐，导致业主大会无法顺利组织召开，更不用提之后的进一步表决更换物业程序了。

　　记者在多个社交平台上以“换物业”“物业更换”“换物业难”等作为关键词进行检索，发现大量网友吐槽所在小区物业服务差，想要更换物业公司难。网友“书兮”发文称：“我们小区因为对物业服务不满，去年千辛万苦成立了业委会准备启动换物业的程序。然而现在9个月过去了，依然毫无进展。业委会刚成立内部就分裂，志愿者也各有想法，不少业主参与积极性不高，决策比想象的难太多了。”

　　受访专家介绍，根据我国相关法律法规，小区居民有权更换物业服务公司。目前我国对于物业更换流程的规定应参照民法典和物业管理条例中有关对于业主共同事项的表决规定。

　　华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法告诉记者，通常，如果小区需要更换物业，首先得成立业主委员会。成立业委会需要得到街道和社区的同意，并召开业主大会。之后，由业委会提议召开业主大会表决解聘物业服务公司并选聘新物业，业委会应当在作出决议后及时书面告知原物业服务公司并要求其转交相关物业管理资料。表决时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。由业主组织与新选聘的物业服务公司签署物业服务合同，最后是新选聘的物业服务公司与原物业服务公司进行交接。

　　实践中，小区真正操作更换物业流程时，也可能处处受限。