金融政策组合拳加力稳楼市

　　2024年，房地产市场在转型中朝着止跌回稳的方向迈进，各项金融政策效应加快显现：1月份，城市房地产融资协调机制建立，保交房攻坚战有力推进，资金供给逐步企稳；5月份，“5·17新政”降低购房门槛与成本，刚性和改善性需求得到释放；9月份，中央政治局会议强调，促进房地产市场止跌回稳，各部门狠抓存量政策确定和增量政策出台；10月份、11月份，市场出现积极变化，交易更趋活跃，预期逐步改善。

　　日前，多部门表示，将持续用力推动房地产市场止跌回稳，着力释放需求、改善供给、推动转型，加快构建房地产发展新模式，从根本上解决传统发展模式弊端，促进房地产高质量发展。

　　释放刚性和改善性需求

　　不论是准备购房的人，还是已购房、正在还房贷的人，2024年感受到的一个显著变化是，房贷变便宜了、财务成本持续下降。与此同时，购房门槛也进一步降低，居民的刚性和改善性住房需求持续得到释放。

　　在一系列政策优化调整中，最具代表性的是“5·17新政”。一方面，购房门槛降低，全国层面个人住房贷款首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。另一方面，购房成本下降，取消全国层面首套住房、二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，房贷利率实现市场化，与此同时，公积金贷款利率下调0.25个百分点。

　　“5·17新政”发布后，准备购房的人逐步从观望转为入场，市场活跃度有所提升。国家统计局数据显示，1月份至7月份，新建商品房销售面积同比下降18.6%，降幅比1月份至6月份收窄0.4个百分点；新建商品房销售额同比下降24.3%，降幅收窄0.7个百分点。

　　“房贷变便宜了”不仅是新购房者的专属，还惠及已购房正在还房贷的群体，多数借款人的利率普遍下降了约0.5个百分点，部分降幅高达1个百分点。2024年9月24日，中国人民银行行长潘功胜表示，降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计惠及5000万户家庭1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数约1500亿元。随后，多家商业银行表示，将于10月31日前完成存量房贷利率的批量调整工作。

　　“房贷变便宜了”还体现为房贷利率的“重定价周期调整工作”，也就是说，从2024年开始，每位购房者的房贷利率能够“提前”降低。究竟来看，购房者可将房贷利率的重定价周期从1年调整为6个月或3个月，在贷款利率下行阶段，这样能够更早地享受低利率。目前各家商业银行已完成相关工作。

　　随着一系列政策“组合拳”落地见效，2024年10月份，房地产市场出现了诸多积极变化。一是10月份个人住房贷款规模企稳，明显好于2024年前9个月的月均减少690亿元水平，也好于前两年同期水平。二是市场交易提速，1月份至10月份，新建商品房销售面积、销售金额同比降幅比1月份至9月份分别收窄1.3个百分点、1.8个百分点。三是房价回稳迹象初步显现，10月份，在70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市较上月增加4个，二手住宅环比上涨的城市较上月增加8个。

　　保交房稳供给稳预期

　　刚性和改善性住房需求得到释放的同时，房地产市场还必须解决另一个问题——如何稳定供给与预期，如何确保已经交了钱的购房者能够如期拿到房。由此，打好保交房攻坚战成为2024年稳定房地产供给侧的关键战役。

　　“如果已售出的住房项目烂尾，将严重损害购房人合法权益，影响房地产市场平稳健康发展。”住房和城乡建设部副部长董建国2024年5月17日在国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上表示，保交房涉及广大人民群众的切身利益，将坚持以人民为中心的发展思想，多措并举、分类处置，打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险，推动项目按时保质交付，让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。

　　作为保交房攻坚战的资金支持环节，城市房地产融资协调机制在2024年取得了积极成效，房地产“白名单”项目扩围增效。根据国家金融监督管理总局预计，截至2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额有望超过4万亿元。

　　城市房地产融资协调机制旨在通过“有为政府”之手，搭建银行、房企的沟通协作桥梁，缓解二者之间较为严重的信息不对称问题，让优质、合规的房地产项目及时得到融资支持，助力项目早开工、早建成。

　　“2024年年初以来，我们跟住建部门一起指导建立了城市房地产融资协调机制，把合规房地产项目都纳入‘白名单’。”金融监管总局副局长肖远企在2024年10月17日国新办举行的新闻发布会上说，将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”，进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。