存量房贷利率调整在即 银行人忙成“24小时客服”(2)

　　与首套房贷款利率相比，二套房贷款利率下调幅度普遍较大。因未参与去年存量房贷利率批量下调，部分二套房贷款利率加点仍在100个基点以上，此次利率下调幅度相当明显。

　　四川成都的杨先生向记者表示：“2021年我买了二套房，这几年随着LPR的调整，房贷利率从超6%逐步降到5.5%，前几天收到银行发送的短信通知，这次还能再降185个基点，月供将从10092元降至8200多元，每月还款负担减轻了不少。”

　　近年来，随着LPR不断下调、各项房贷利好政策陆续出台，借款人房贷利息负担有所减轻，一些借款人因此打消了提前还贷的念头。

　　广西柳州的范女士告诉记者：“购买二套房时由于各项政策限制，房贷利率加点幅度为149个基点，此次可直接下降179个基点，每月还款压力小了不少，暂时不考虑提前还贷了。”

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者表示：“这是自去年批量下调存量首套房贷利率后，全国第二次集中调降存量房贷利率，总体上贷款购房者都可以实现一定程度减负。此次下调存量房贷利率有助于稳住存量房贷规模、增加新购房按揭贷款需求。对于银行来说，有助于防范风险、拓展业务，促进房贷业务健康发展。”

　　有望建立长效机制

　　展望未来，业内人士认为，我国将建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。

　　近年来，随着利率市场化改革不断深化、房地产市场供求关系发生重大变化，现行房贷利率定价机制暴露出一些不足。人民银行相关负责人此前表示，在当前房贷利率定价机制下，根据合同约定，房贷在LPR基础上的加点部分在合同期限内固定不变。房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。随着利率市场化改革不断深化，需要优化制度设计，促进商业银行和借款人以适当方式变更合同。

　　此前，人民银行在《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》中明确，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

　　对于此变化，人民银行有关负责人表示，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。

　　“后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。”人民银行相关负责人解释道。

　　人民银行在上述公告中还规定，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月LPR。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

　　业内人士分析称，此项政策取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。

　　东方金诚首席宏观分析师王青表示，缩短存量房贷利率调整周期，意味着存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，消除了借款人因新、老房贷利差而选择提前偿还房贷的必要性，能够缓解潜在提前还贷潮，有利于促进房地产市场尽快止跌回稳，避免影响居民消费。