万亿授信、发债规模回升，房地产行业融资端“再破冰”

　　红周刊 丨秦佳丽

　　临近年终，房地产融资端支持政策不断推出，比如“第二支箭”民营企业债券融资支持工具。在政策背书之下，银行等金融主体已经行动起来，加大了对房地产行业的授信力度，授信额度总计已超1万亿。 

　　继11月8日交易商协会推出“第二支箭”民营企业债券融资支持工具、11月23日央行和银保监会正式披露“楼市金融十六条”以来，目前相关民营房企的中期票据储架式注册发行额度总计近千亿元，多家国有银行提供房企的授信额度已达万亿元。

　　多位业内人士向《红周刊》表示，目前融资支撑政策向“少量优质”民营房企和国央企倾斜，出险房企融资难有颠覆性改变，不过后续惠及企业有望扩容；而在各大融资渠道中，对稳健房企而言发债仍是主流融资方式。此外，伴随近期股价上涨，港股内房股掀起新一轮配股潮。

　　政策端向“少量优质”房企倾斜 

　　后续融资支持阵营有望扩容 

　　伴随金融支持政策密集发布，房企融资加速落地。《红周刊》了解到，相比交易商协会推进的2500亿元民营企业债券融资支持工具，目前“金融十六条”没有划定具体额度，但惠及的企业数量更多、“降雨量”更大。

　　在“第二支箭”提供的债券融资支持下，截至10月24日，交易商协会披露万科、龙湖集团、美的集团、金地集团、新城控股5家房企的中期票据储架式注册发行额度分别为280亿元、200亿元、150亿元、150亿元、150亿元，合计使用额度达930亿元。

　　而自“金融十六条”官宣以来，多家国有大行迅速入场，融易新媒体，与房企签署战略合作协议并提供意向性综合授信额度，包括不限于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等融资服务。仅11月24日，中国工商银行便与万科、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园、美的置业、金辉集团等12余家房企以“总对总”方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

　　《红周刊》了解到，从本轮释放融资动态信号的房企来看，“第二支箭”主要惠及示范民营房企及混改房企；“楼市金融十六条”则明确鼓励金融机构支持治理完善、聚焦主业、资质良好企业。不过，由于银行授信并不等同于贷款直接投放，房企实际融资还需取决于后续贷款准入要求、风控要求等。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫向《红周刊》表示，该轮民营房企融资支持政策有望成为这个房产行业融资的一个拐点，据介绍，“目前六大国有银行提供的授信金额总计已达11550亿元，惠及的企业数量和融资金额有所扩容，随着企业融资需求增加，未来发债和银行授信板块有望继续扩容至第二、三批房企。

　　不过，当前融资支持依旧向“少量优质”民营房企和央国企倾斜。“通常储架式注册发行中期票据、银行授信这类融资工具需要反向担保、物资抵押，而面临债务问题的房企普遍没有这个能力。”谢逸枫谈到，“目前发生过债务违约的房企中，大概有旭辉、大华、金科、宝龙等8家房企拿到过钱，大部分面临债务危机的民营房企还是要靠自救为主。”

　　某百强民营房企融资部门负责人徐涓（化名）向《红周刊》表示，其目前还在观望各大银行的总行政策。“现在可以明确的是，各大行的储备项目里暂时不考虑已经爆雷的民营房企。”她谈到，“地产行业各种融资渠道还是吃紧，信托机构收缩地产业务转向政府基建，私募基金难募到资金做注册类融资，资产管理公司以收购不良资产为主，剩下银行，对于正常的房企还可以开展一些工作。”

　　同多数非头部民营房企一样，徐涓所在房企目前获得最主要的融资支持，停留为今年8月底启动的2000亿元“保交楼”全国性纾困基金：“第一笔‘保交楼’专项资金是由各个城市专属平台公司放的款，由专属平台公司分到各个项目，因为有政府做背书，无论国企还是民企一视同仁，只要是难交付的项目都可以放款，我们也拿到了一些用来保交付。”

　　据介绍：“目前‘第二支箭’系列资金还没有流到我们这儿，我们也在观望政府和银行的细则出台，如果是效仿之前的方式，由政府平台公司去做借款主体，应该能够流向我们；如果由企业自己争取融资，除非政策再开道口，否则有难度。”

　　债券融资为房企主流融资模式 

　　下半年境内信用债发行已有回暖 

　　由于缺少来自房地产系统内循环中的销售回暖，目前房地产行业资金来源仍有待外部输血，某上市房企融资部门负责人唐莹（化名）向《红周刊》表示：“目前看起来，对于经营正常的公司，债券（融资）比较快，用债券置换一些高成本的贷款。”