最高检印发6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例(7)

　　监督结果 长沙市中级人民法院采纳了长沙市人民检察院提出的不予执行仲裁裁决检察建议，并于2022年11月1日作出执行裁定，撤销天心区人民法院驳回宋某军等的异议裁定。另对宋某军等申请不予执行仲裁裁决一案立案审查，长沙市中级人民法院于2023年3月31日裁定不予执行本案生效仲裁裁决。

　　【典型意义】

　　(一)检察机关办理“一房二卖”监督案件，应当坚持区分原则，准确认定房屋买卖合同效力以及房屋所有权的归属。“一房二卖”是指出卖人将同一特定房屋出售给不同买受人的行为。实践中，作为房地产开发商出卖人因国家房地产调控政策限制，融资渠道收窄，资金链日益绷紧等压力而实施“一房二卖”等违法行为，既损害了买受人的合法权益，也破坏了房产交易秩序。检察机关在办案中，应当综合办理房屋变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序落实权利保护顺位，未取得房屋所有权的其他买受人则有权请求出卖人返还购房款并赔偿其损失。本案中，检察机关充分发挥民事检察职能作用，对房产交易中的“一房二卖”问题进行有效监督，维护了顺位在先房屋买受人宋某军等的合法权益，增强了人民群众的房产交易信心，保障了房地产交易秩序和安全，确定了以人民为中心的发展思想，以检察力量守护民生民利。

　　(二)检察机关通过监督法院对生效仲裁裁决的执行活动，有效维护仲裁案外人的合法权益。现阶段，检察机关对仲裁活动直接进行监督，尚无明确的法律依据，但通过监督人民法院仲裁裁决司法审查实现对仲裁程序的间接监督，既有法律依据，也有实践基础。根据民事诉讼法的规定，检察机关有权对人民法院的执行活动实施法律监督，人民法院对仲裁裁决裁定执行或者不予执行，所作裁定即属于人民法院民事执行裁判，如果裁判确有错误的，检察机关应当进行民事执行监督。本案中，开发商某房产公司故意向仲裁机构隐瞒案涉房屋已出售并备案的事实，致使仲裁机构作出错误的仲裁裁决书，恶意损害房屋前买受人宋某军等的权益，宋某军等据此向法院提出执行异议，法院裁定驳回宋某军等的异议错误。检察机关就仲裁裁决所涉相关事实展开侦查核实，并在此基础上向法院制发不予执行仲裁裁决检察建议遭法院采纳，有效维护仲裁案外人的合法权益。

　　黄某海等27人与某房地产公司商品房销售合同纠纷系列抗诉案

　　【关键词】

　　逾期办证违约金 自由裁量权行使 抗诉 检法联调

　　【基本案情】

　　2010年，黄某海等27人与福建省莆田市某房地产公司(以下简称某房地产公司)分别签订《商品房买卖合同》，向某房地产公司购买商品房。合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付款的万分之二支付违约金。黄某海等27人缴纳首付款、办理按揭贷款后，某房地产公司于2013年6月至12月期间陆续交房，但因实际施工与工程规划不符，未能如约为黄某海等27人办理房屋权属证书。

　　2015年5月，黄某海等27人分别起诉某房地产公司至莆田市荔城区人民法院，请求判令某房地产公司以购房款为基数，按日万分之二标准支付逾期办证违约金。某房地产公司认为合同约定的违约金过高，请求法院调低按公积金贷款利率计算。

　　莆田市荔城区人民法院认为，某房地产公司构成违约，但合同约定的逾期办证违约金远远超过买受人的实际损失，且办理房屋权属证书涉及的客观因素非出卖人所能控制，判决某房地产公司以购房款为基数，以同期同类公积金贷款利率的50%为标准，向黄某海等27人支付逾期办证违约金。黄某海等27人不服，向莆田市中级人民法院提出上诉。莆田市中级人民法院认为一审酌情调整违约金标准并无不当，维持原判。二审判决生效后，黄某海等27人于2017年4月期间陆续办理了房屋权属证书。

　　黄某海等27人分别向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院认为违约金调整属于自由裁量权范围，驳回黄某海等27人再审申请。

　　【检察机关履职过程】