最高检印发6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例(2)

　　检察和解 考虑到房地产经济面临的复杂严峻形势和后续执行问题，贵州省人民检察院认为，简单提出抗诉并不能解决张某等业主的实际问题，难以从源头上彻底化解矛盾，检察和解可能是处理案件比较好的方式。省、市两级检察院围绕矛盾症结，主动加强与人民法院、相关行政主管部门、银行等部门沟通，协同开展和解工作。一是积极协调住建部门、不动产登记中心，通过完善相关资料，为71户业主办理了产权证，解决了张某等人最关心、最担忧的产权问题，为完整和解奠定基础。二是通过协调有关银行，对某房开公司已经验收合格的项目预存的50万元工程质量保证金解除查封，为房开企业清偿业主违约金提供条件。三是做好对张某等人的释法析理工作，耐心解释介绍当前经济形势和房开企业经营困难情况，分析违约金增加后可能面临的难以执行到位问题，张某等71户业主最终同意按照日万分之零点三支付违约金。在检、法、行政机关等多方共同努力下，双方当事人最终达成和解，由某房开公司用工程质量保证金50万元支付逾期办证违约金，不足部分用车位租赁费抵扣，71户业主向检察机关撤回监督申请。

　　【典型意义】

　　(一)检察机关在办理涉房地产监督案件中，应着眼实质性解决购房者困难问题，依法能动履职，切实维护民生民利。住房问题涉及人民群众的切身利益，依法妥善处理房地产纠纷是“检护民生”的重要内容。检察机关在办理涉房地产纠纷案件中，要结合房地产调控政策和市场经营现状，充分评估购房者诉求实现的可能性，并以此为导向，选择最优处理方式。本系列案中，法院调减违约金依据不足，违背合同诚实信用原则，但“一抗了之”既无法解决办证问题，也将面临再审后按照合同判决无法执行的情况。鉴于此，检察机关在完整侦查核实的基础上，充分评估实质化解争议的可能性，能动开展检察和解，引导双方当事人依法合理解决矛盾纠纷，一揽子解决购房者反映强烈的办证问题及违约金问题，最大限度保障了购房者的合法权益，彰显了民事检察为民司法的情怀和担当。

　　(二)检察机关对涉房地产监督案件开展矛盾化解，应强化一体、综合、能动履职，多方联动形成合力，提升检察和解实效。近年来，随着经济下行压力增大，大量商品房买卖纠纷进入民事诉讼，其中以逾期交房、逾期办证纠纷居多，呈现出涉诉人数多、涉诉标的大、当事人矛盾尖锐的特点，化解难度大。检察机关在开展检察和解中，要充分运用法治思维和法治方式，通过上下一体、检法联调、府院联动，形成多向发力、分层递进、衔接配套多元解纷格局，积极推进一体综合能动履职，在促进行政审批、查找房企财产、加强释法说理和风险防控等方面协作配合，提升检察和解效果。

　　孙某与衡水某房地产开发有限公司确认合同无效纠纷民事检察和解案

　　【关键词】

　　商品房买卖合同 格式条款 检察和解 诉源治理

　　【基本案情】

　　2017年9月22日，孙某与衡水某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)签订了商品房买卖合同一份，合同约定孙某购买位于衡水市故城县郑口镇京杭大街西侧美林水岸某号商铺。商品房买卖合同中附件三《装饰、设备标准》第七条约定：二楼楼顶平台归三楼住户使用，究竟使用面积详见设计图纸。入住之后，因三楼住户在二楼楼顶平台私自搭建围栏、庭院、菜园等，严重破坏了楼顶结构，导致孙某所购的商铺常年漏雨;且因上述合同内容约定，三楼住户禁止孙某到楼顶进行维修，漏雨问题一直存在，影响了孙某的日常经营生活。2021年2月25日，孙某起诉某房地产公司至河北省故城县人民法院，请求法院判决确认商品房买卖合同附件三第七条“二楼楼顶平台归三楼住户使用”的格式条款无效。