青客公寓多地暴雷，被资本催生的长租公寓2020命运将更坎坷？

从2020年初开始，上市公司青客公寓持续暴雷。

据中国青年报，从今年2月开始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金，面临断水断电断网、甚至被赶出公寓的窘境。搜索QQ群，可以找到10余个青客公寓维权群，人数最多的达到966人，上海群为500人，其他地区则约100人到800人不等。

据公开消息，青客公寓隶属于上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，公司2012年成立于上海，并于2019年11月在美国上市。

青客公寓上市时并不是在长租公寓行业最得意的年头。2017年7月26日，住建部放出了“租售同权”的大利好后，一直潜伏在资本市场“水底”的“长租公寓”迅速成为2018年的新风口，资本源源不断。不过好景不长，野蛮生长后的长租公寓屡屡踩雷，推动行业进入洗牌阶段，头部企业受资本青睐，中小公寓资金困难，长租公寓盈利困难接连暴雷，政策方面国家和地方政府对长租公寓监管加强。

在2020年新冠疫情冲击下，长租公寓的命运似乎更为坎坷。

被资本催生 曾欣欣向荣

回顾长租行业的发展历程，不难发现其迅速崛起的过程与国家政策的出台密切相关，政策的出台直接推动资本的迅速涌入。

2016年国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”，2017年十九大提出要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系。中央政府鼓励租赁发展的政策为租赁市场注入了强心剂，2016年之后机构化租赁市场迅速崛起，众多房地产企业、创业企业都纷纷进入长租公寓市场，市场规模快速扩张，长租公寓企业均以万间为单位制定发展目标，一时间长租公寓市场一片欣欣向荣。

据经济参考报早前报道，2018年曾有相关专家指出，随着国家大力建设推行房地产市场长效机制，租赁市场发展前景向好，作为行业新兴的细分市场，这片蓝海成为百强房企新的战场。万科、保利、碧桂园等百强房企纷纷布局长租公寓，百强房企之中已有超过30家布局长租公寓领域。

2017年大型房企在租赁项目的金融创新方面走在行业前端，保利地产发行的首单央企租赁住宅类REITs、招商蛇口发行的首单租赁住宅CMBS、龙湖冠寓发行的全国首单公募住房租赁专项公司债券、旭辉领寓发行的首单民企公寓类REITs。长租公寓的融资工具创新，不仅缓解了房企的资金压力，更为项目打通了退出环节，长租公寓行业得以形成完整的商业模式闭环。

“黑天鹅”事件频出 行业面临洗牌

2018年年中，由于一系列“黑天鹅”事件爆发，长租公寓行业被推上风口浪尖，此后行业内存在的一系列问题也逐渐暴露出来。

据36氪报道，“XX公寓爆仓跑路”成为2018年长租公寓行业很常见的新闻。实际上由于行业成为风口，且分散式长租公寓创业门槛较低，大量创业者涌入分散式长租公寓行业。但长租公寓行业的包租模式需要较强的运营能力，保证现金流的健康周转，才能实现可持续发展。许多新进入的创业者不懂租赁运营，借助启动资本进行盲目扩张，拥有了大量房源之后却难以保证出租率导致大量房源空置，最终资金链断裂最终难以为继，融易资讯网（www.ironge.com.cn），同时也伤害了房东和租客双方应有的权益。

中商产业研究院发布的《2020-2025年中国长租公寓市场前景及投资机会研究报告》

除此之外，对分散式长租公寓企业来说，租金贷是一种资金迅速回流的方式，能够很大程度上缓解企业运营的现金压力，对于融资困难的中小长租公寓企业来说是非常重要的资金来源，因此产生了许多使用租金贷的不规范行为。如一些企业使用“隐瞒”“哄骗”的方式，在租客不知情的情况下，吸引租户签订贷款合同；使用租金贷的资金盲目扩张房源，甚至挪用做其他用途，最后在企业运营不利的情况下造成资金链断裂，同时损害了几方的利益。

据房东东数据，2019年53家长租公寓出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州成为“重灾区”，位于杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。