房票火爆：能否激活郑州楼市？(3)

　　弓寨村大约有7000人口，王鹏宇估算，至少有三分之一的家庭只有三四口人。这些家庭在减去110平方米或140平方米的安置面积后，只剩下一二百平方米。如果以2:1甚至3:1的比例去兑换，他们可以选择的商品房将会非常小。此外，不少村民抱怨，他们去看的剩余房源，要么是低层或高层，要么位置较差，接近高架桥、公墓。

　　一位售楼处的销售经理解释说，目前郑州市面上的现房已经非常稀少，“开发商从拿地做宣传到交房，至少需要两年半的时间，这期间如果还有现房，通常意味着这些房子大多是一些难以销售的边角料，流通性也很差”。

　　多位村民对《中国新闻周刊》提到，开发商借机涨价，进一步引发村民对房票的抵触心理。阿辉注意到，位于西三环、北三环外的部分楼盘早期都出现了涨价现象，“一开始每平方米涨价500—800元，后来涨了1000多元”。

　　阿辉分析：“村民拿着房票，可以在西四环以1.8平方米兑换1平方米的商品房。但如果涨价，村民可以兑换的面积就会变小。”

　　去库存效果显著

　　早在2022年，郑州市曾印发《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》，提出郑州将推出房票安置政策。2024年上半年，郑州市二七区、航空港区都曾试点推行房票政策。

　　郑州为何对房票安置表现得如此积极，广东省规划住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国新闻周刊》解释，郑州的特殊之处在于，本地的待安置需求量非常大，市场上的存量房规模又比较大，自然而然会通过房票将两侧需求对接起来。

　　过去二十年，郑州进行了大刀阔斧的城中村改造。公开资料显示，郑州市2003年开启城中村改造，2007年进一步扩大范围，2011年起完整提速。2015年末，郑州市城镇办曾公开发布一组数据：“十二五”期间，郑州4个开发区、6个主城区以及县城、产业集聚区、组团新区规划区范围内，共启动拆迁村庄627个，动迁175.65万人，郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度。大多数三环到四环之间的村落便是在这个阶段进行了拆迁，包括双桥村和弓寨村。

　　但另一面，过去十多年，郑州不少城中村安置房出现了重建进度延迟的情况。《中国房地产报》曾在2019年的报道中提到，在“十二五”期间，郑州市政府在城改项目中，“先拆迁，规划滞后”，导致大量土地无法招拍挂，大量土地囤积并荒芜，安置房项目无证建设。

　　近三四年间，一些城中村安置房才陆续交房。原先承诺的其余安置小区、综合商业体等项目，许多都没有动工。

　　房票安置，帮滞后的拆迁安置解了围。贾恺曾供职于郑州一家本地开发商，目前是一名地产自媒体人。他在接受《中国新闻周刊》采访时提到，今年五六月，他曾供职的房企有几个项目均参与了航空港区的房票安置。效果非常好，多项目成交超预期。

　　据中房网报道，今年航空港区通过房票，帮助开发商消化了数千套新房，并为房票配套了40多亿元资金。位于郑州航空港区的一个项目，8月中下旬开始销售，两个月内销售1000多套房子，销售额近8亿元。

　　“过去一个多月郑州房票安置政策实施后，开发商能够看到明显的去库存化效果，这是我们没有料想到的。”贾恺说。

　　11月27日，郑州市房地产发展研究中心数据显示，截至11月26日，郑州市商品房销售面积100.41万平方米，环比增长18.17%；二手房交易面积61.79万平方米，环比增长11.51%。

　　多位受访的房地产从业者指出，此轮郑州房票安置进行了一定的制度创新，是效果显著的重要原因。

　　回款速度快，是吸引更多开发商、打通房票流程的一个关键因素。近些年，郑州市陆续推出多个刺激楼市的政策，比如今年上半年的“卖旧买新、以旧换新”，但开发商的回款周期非常漫长。贾恺提到，即使是推行效果明显的航空港区，从签约到回款也需要两三个月的周期。

　　惠济区正商家河宽境项目负责人在接受媒体采访时提到，从群众选购的房源完成网签到首批房票完成兑付，仅仅用时一周。前述销售顾问告诉《中国新闻周刊》，惠济区成立了专班，在手续齐全的情况下，平均放款周期在三天左右。11月18日，在房票推出大约20天内，正商家河宽境、绿都上璟苑两个项目已完成首批房票兑付共81张，到位资金9904.9万元。