住房“以旧换新”：疏通交易堵点 激活换房需求(2)

　　“企业进行市场化收购，一般会有一定要求，如旧房与新房的价值比不能超过60%或者80%。收购房用途主要有两种，一是纳入公司旗下的长租公寓业务板块做运营；二是再次出售回笼资金。”宋红卫表示。

　　进一步激活市场需求

　　未来如何进一步激活“以旧换新”的市场需求？业内认为，在“去旧”链条中，多渠道盘活存量房市场是第一步。

　　对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“一方面，可以从做大市场的角度出发，加大‘以旧换新’链条中税收、金融，乃至中介费率让利力度；另一方面，发挥中介行业协会和房地产行业协会作用，杜绝可能产生的合同欺诈、交付等风险，进一步推动二手房‘带押过户’等新模式。”

　　中指研究院市场研究总监陈文静则表示，未来各地可以考虑使用“房票”(住房置换资金以“房票”形式发放兑换)方式来平衡国资平台和开发商之间的资金压力。比如，国资平台通过“房票”支付业主旧房房款后，对于开发商收到的“房票”既可以鼓励开发商延时兑现“房票”，也可以考虑允许房企以“房票”直接买地，以此缓解国资平台短期资金压力，激活当地土地市场。

　　当然，对于收购而来的房产，如何运营才能平衡资金与收益，也是保障“以旧换新”置换链条持续畅通的关键，亦是撬动更多社会资本参与到住房“以旧换新”活动中的重要动力。

　　“保障性租赁住房REITs(不动产投资信托基金)或有助于打通资金壁垒。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》记者表示，房企或地方城投平台公司可将回购旧房资产打包运营，再通过发行保障性租赁住房REITs融资，减少参与“以旧换新”企业的资金压力。

　　跑通“去旧”关键环节，“换新”同样不容忽视。住房“以旧换新”是针对激活楼市换房需求精准施策，这意味着纳入“选新”范畴的新房，是能够更大程度满足改善需求的好房子。

　　对此，无锡市房地产业协会副会长兼秘书长沈洵则告诉《证券日报》记者，从无锡一些高品质代表性楼盘的销售情况看，好房子越来越受到市场青睐，应从商品房价格备案、款项发放、企业信用等级评定、企业融资等方面支持开发商建造更多好房子。

　　展望未来，在各种力量综合作用下，在刚需转向二手房、改善性需求转向新房的新形势下，住房“以旧换新”政策有望常态化推进，激活楼市流动性，助力房地产行业稳健发展。