最宽松房贷+国企收储 房地产新政双管齐下(2)

　　在易居研究院研究总监严跃进看来，保交房工作会议的召开，也应该遭视为近期的一项重磅利好政策。会议提出的“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，可以总结为“以购代建”。将去库存和房地产三大工程等工作有机结合，符合市场规律，也具有强烈的导向作用。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟认为，鼓励各地保租房平台更多去购买开发企业的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，这样既消化了市场当中的库存，融易新媒体消息，也起到了快速筹建保障性住房的目的。在究竟确定上，建议各地明确收购存量房的资金来源、收购主体、收购规模，以及收购存量房做保障房的支持政策。

　　增量转向存量

　　5月17日，国家统计局发布2024年1—4月全国房地产市场基本情况等数据。报告期内，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%，其中住宅投资23392亿元，下降10.5%。同期，房地产开发投资同比下降9.8%，新建商品房销售面积下降20.2%，销售额下降28.3%，房屋新开工面积同比下降24.6%。

　　究竟到4月，相关数据显示，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。新房方面，4月64个城市新建商品住宅价格环比下降；二手房方面，4月69个城市二手住宅价格环比下降。

　　“房地产销售及投资增速的持续回落，商品房库存处于历史相对高位，表明房地产市场下行压力较大，也给宏观经济形成较为明显的拖累。”广开首席产业研究院资深研究员马泓表示。

　　正是为了适应我国房地产市场供求关系的新变化，稳楼市住房金融政策吹来暖风。随着各项优化政策的密集出炉，庞溟表示，总体来看，房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化、供求关系和长期趋势的变化，由总量扩张转为存量上的改造、去库存、消化和增量上的提质、调整、优化相结合。

　　谈及如何消化存量商品房的政策措施，陶玲透露，“近期人民银行将出台《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》，根据国务院部署，2023年人民银行设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。一年多来，试点在8个城市有序落地，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。统筹考虑政策衔接，我们将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围完整推广”。

　　对于下一阶段房地产市场发展，庞溟指出，中央政府和地方各级政府可考虑通过发行特别国债和专项债、金融机构定向提供低息贷款和再贷款、创设专项基金、利用计提的集中供应住宅用地土地溢价资金给予平台公司收购资金支持、先租后售获取共有产权住房出售的售房款等多种融资形式，通过回购未售新房、促进存量二手房去库存、盘活改造非住宅物业、收购土地项目、配建配售保障性住房等方式，以去库存为重点，补充保障性住房房源，打通商品房和保障房的良性循环。这既可以盘活存量、去化库存，又能为政府公共租赁住房的供给提供有力、有效的支持。