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基础设施REITs盘活不动产存量资产 地产下半场“运营服务”是关键词？(2)

2023-11-06 13:43:33来源：证券日报

文章导读
“这边商铺出租率很高，近几个月都没有放货的。”11月初，《证券日报》记者来到位于北京市二环附近的物美玉蜓桥，一位地产经纪人如是称。 地处北京市地铁5号线和14号线交汇站，物美玉蜓桥交通十分便利，一下地铁便能走进商场内部，吸引周围多个社区居民来此消费，商圈人气较旺。“已经有不少客户来问过，想在附近开个店，但是确实没有放盘。”走访当日，多家置业中介均表示，优质地段的商业物业在市面上仍然稀缺。 基础设施REITs(不动产...

　　在多份招募说明书中，基金管理人均表示，基金持有项目公司全部股权及对项目公司的债权，投资集中度高，收益水平很大程度依赖于底层资产的运营情况。

　　从青岛万象城来看，作为购物中心，其主要通过商铺出租产生租金收入、物业管理费收入及固定推广费收入，占比超过95%以上。由此可见，在资产运营上，开发商旗下的经营管理机构对REITs收益情况负有主要责任。

　　但当下，拥有出色运营能力的不动产运营服务商并不多见，万科、华润置地等头部房企旗下的运营机构由于布局早，运营模式相对更成熟，所以才能拔得头筹。

　　更为重要的是，在开发业务增速不断放缓，房地产市场由增量开发时代转入存量运营时代的大经营环境下，优秀开发商均在开拓第二增长曲线，商业地产、物流地产、产业地产、物业管理、代建等靠运营服务赚钱的涉房多元业务，遭视为房地产下半场增厚利润池的关键突破点，亦是房企从以重资产模式的开发商，向以轻重结合模式经营转型的有力抓手。

　　换句话说，“运营服务”有望成为房地产新发展模式的关键词，且这一路径正愈发清晰。正如万科董事会主席郁亮在近日的媒体交流会上表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

　　至于基础设施公募REITs未来的市场空间如何，徐跃进向记者表示，以海外成熟市场规模推算，我国公募REITs的市值规模或可达到5万亿元的体量，其中消费基础设施公募REITs市值规模或可超7000亿元，潜在空间庞大。在这其中，对房地产市场中的存量不动产投资运营管理领域而言，未来发展大有可为，融易新媒体消息，公募REITs有望成为新的金融抓手，释放基建投资新活力。


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