规模超过300亿元！3家民营房企债务成功展期

  9月19日的市场消息显示，碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”，02007.HK）旗下“16腾越02”债券的展期方案已获表决通过。

  据悉，自8月中旬开始启动“16碧园05”的展期工作以来，碧桂园已有9只境内债券成功展期，总规模约147.02亿元。

  9月份以来，除了碧桂园，中国奥园、花样年的境内债务重组也取得了较大突破。9月5日，“19奥园02”债券持有人投票通过了本息展期方案。这笔公司债的发行规模为15亿元，融易新媒体消息，发行期限为4年，票面利率6.6％。“19奥园02”展期后，中国奥园目前存续的12只、约116亿元境内公开债务产品全部通过了整体展期，展期年限均为3年。

  花样年则分别于9月8日和9月13日召开“20花样01”和“20花样02”债券持有人会议，通过了关于调整本息偿付安排等相关议案。该公司是在今年1月份启动境内债重组展期工作的，包含了总规模超过64亿元的5只境内债券。其中，“18花样年”与“19花样02”的展期时间均在5年以上。

  上述三家公司，境内债的展期总规模约327亿元。

  花样年方面表示，“20花样01”和“20花样02”重组议案的顺利通过，标志着公司境内债券重组展期的全面完成，为企业在境内创造长期稳定健康的经营环境、恢复有序经营提供了保障。

  相对而言，境外债务的重组要困难许多。花样年的境外重组⽀持协议已于2023年3⽉9⽇正式⽣效，截⾄2023年5⽉20⽇获得77%的债权⼈同意并加⼊。在今年的中期业绩通告中，该公司并未公布最新的同意率，只透露将尽快按照重组支持协议中规定的条款开始实施重组。

  “目前还没有新的进展可披露。”9月19日，花样年相关人士对中国房地产报记者表示。

  中国奥园在7月份公布了428亿元境外债务的重组方案，计划发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。在8月份的通告里，中国奥园透露重组方案已获得了约76%的债权人同意，“本公司深感鼓舞。”

  据了解，碧桂园目前已在筹备境外债务的整体重组，但尚未有方案流出。

  除了推进债务重组，加速现金回笼、恢复造血功能也是这些房企的重要工作。花样年采取了多项措施改善流动性，如，收回结欠销售款项及应收账款，以合理对价加快资产出售、加快在建及已落成物业的销售步伐，寻求合适机会出售若干项目开发公司股权，通过协助政府及债权人开展国家倡导的老旧社区改造等业务，把新增营收的利润专项用于偿还债务等。中国奥园则在近期集结全国22个项目发起“安心现房节”促销活动，推出超过1000套现房让利促销，并打出“今年买今年住”的口号，希望赢得市场关注。

  但要回归正常经营轨道，大部分民营房企依然任重道远。镜鉴咨询创始人张宏伟认为，境内债务的展期只能暂时缓解碧桂园的债务到期压力，企业资金面的好转主要还是取决于三四线城市的市场基本面的好转。

  花样年在中期业绩报告中直言，自2021年流动性事件出现后，公司时至今日依旧肩负巨大压力。“信用风险频发、销售去化低迷、各方主体信心缺失等问题影响行业内每一位参与者，对于国内房地产行业中的民营企业而言，更是备受打击。”核数师表示，花样年采取的改善流动性的措施，存在多项不确定因素，因此对其中期财务资料不发表结论。

  “马上就到国庆假期了，销售还是起不来，没有进账，项目也越来越少，看不到希望。”某出险房企内部人士表示，从目前的市场环境来看，即便公司完成全部债务重组，未来的路也依然坎坷。