北京二手房“堰塞湖”侦查

　　北京二手房市场的降温，正在引发连锁反应。

　　根据北京市住建委官网数据统计，自今年4月起，北京二手房市场成交量已连续三个月下跌，另据机构数据，截至6月底，北京二手房挂牌量已高达近19万套。三个月以来市场的“活跃度不高”，让买卖双方之间的“堰塞湖”逐步形成：一方面，部分千万级别的房源开始被中介通知“降价200万才有信心卖掉”；另一方面，卖房的不顺畅直接影响到置换的第二步，部分刚改新房项目已经开始收到“因卖不掉二手房”为理由退掉的预定。尽管目前仍是个例，但二手房交易不畅带来的“堰塞湖”仍然成为各大操盘手不得不关注的重点，甚至有项目给出了明确要求，“要了解清楚购房者卖房的品质，提前作出判断”。

　　中介让降200万

　　在被要求从1250万元降到1050万元未果后，徐雯感觉自己已经被房子挂牌的中介放弃了。

　　徐雯的房子位于北京市东城区鼓楼外大街，属于回迁房小区里面积比较大、户型比较好的两居室，近90平方米的面积，别说是一家三口，带个老人住也绰绰有余。

　　由于紧邻西城的德胜片区，过去徐雯家的户型一直是那些在德胜买个小房子占坑、出区买个大点的自住家庭的首选。“我在这住了5、6年了，之前这个小区跟我们家同户型的基本靠抢，现在有三套挂着，装修标准虽各有不同，但带看都没有。”

　　徐雯挂牌赶上了本轮北京二手房“小阳春”的尾巴。“2月挂牌的时候，小区内三套一起挂的，户型一样，但我们家楼层最好、装修最好，还不临街，当时中介给的正常评估价是1150万元。”由于徐雯是两年前刚刚花了50多万元装修的，考虑到她的接受程度和当时的市场状况，中介也同意1250万元的报价。其余两套同户型的，一套因着急出售，直接报价1099万元，另外一套则报价1150万元。

　　“据我所知，那两套也都没成交，直接下架了。”徐雯上一次接到中介的电话，同样被要求挂牌价直接降到1050万元，否则没办法安排带看。

　　“我换房是因为通勤有点远，就想平行置换，我知道现在市场不好，但200万的降价幅度是否合理，降了就真能卖出去吗？毕竟我想换的小区也没这么大幅度降价。”当徐雯把自己的疑问抛给中介的时候，给出的回答竟然是“我也没有信心”。为此，徐雯与挂牌的中介沟通，把房子下架。

　　心里“堰塞湖”已经形成

　　对于徐雯提到的“无厘头降价”，房源所在的中介门店却并不认可。

　　“她的房子2月挂牌的时候，就比我们测算的均价高出100万元，当时其实我们提示过比较高，但因为她确实刚装修了两年，考虑到使劲说可能产生逆反，加之当时的市场确实看上去高歌猛进，我们就同意了高挂。”在门店店长看来，3月后的市场急转直下，三套稀缺房源均未能卖出，除了1099万元有自己特殊情况外，1150万元的带看也并不多，加之装修成本并不是购房者最看中的，1050万元的最新报价是门店根据市场、小区成交均价给出的建议，如果接受不了，门店也觉得暂时下架是个比较好的选择。

　　“北京二手房网签量这两个月回到1.2万套左右水平，这基本是符合预期的，属于常态化水平。”在诸葛数据研究中心高级分析师陈霄看来，成交数据上其实并不支撑“堰塞湖”结论，但挂牌量确实一路猛增，目前不算上法拍等特殊房源，北京二手房的挂牌量在19万套左右。

　　但北京链家研究院院长高原分析，挂牌量与市场形势关联较为复杂，并非简单的“房子多了不好卖”或“房子少了不够卖”的直观感受。这一指标为机构或企业的单一过程性经营指标，具有较大的供需弹性。从历史数据回顾来看，挂牌量涨落和当时市场形势并无显著关系。例如2020年2月疫情伊始，市场销售情况较差的同时，挂牌量同样不高。而2021年上半年市场销售相对较好时期，挂牌量也处于相对较高水平。

　　另有业内资深分析师告诉北京商报记者，要定义当前北京二手房市场是否形成“堰塞湖”，最简单的就是看政策力度，如果真的坏到一定程度，那么相应的帮扶政策早就出来了，当前市场更多是受到情绪、预期等因素的影响。

　　一如徐雯房源挂牌门店店长说的那样：“现在的‘堰塞湖’，更多的是买卖双方内心里的‘堰塞湖’”，“卖的不甘心降价，买的觉得市场还会降”，叠加支持政策的不充分，对峙就此形成。

　　新盘密切关注

　　内心里的“堰塞湖”是否会引发持续性新房与二手房之间的“恶性”链条传导？

　　陈霄指出，目前尚需进一步观察，但影响肯定是有的。