不动产统一登记：是什么？为什么？

　　4月25日，在成都召开的全国自然资源和不动产确权登记工作会议上，自然资源部部长王广华宣布中国全面实现不动产统一登记，引发了人们对不动产统一登记的关注和讨论，部分公众将此误读为是在为征收房地产税做准备。

　　中国为何要实行不动产统一登记？不动产统一登记的意义如何？其对国家重大改革任务、生态文明建设、国家治理的辅助和支撑作用体现在哪些方面？下文将予以讨论。

　　不动产统一登记的“四统一”

　　中国的不动产统一登记不是从无到有、新建的不动产登记制度，而是对原来由不同部门分别对不同类型的不动产进行登记的职能进行整合，最终实现“四统一”后的不动产登记制度。这是理解中国不动产统一登记的基础和出发点。

　　改革开放以来，土地、房屋、林地、草原、海域海岛等自然资源的不同管理部门借鉴国外做法，逐渐建立起自己的资源登记制度，并逐步向权属登记过渡，形成了不同类型的不动产由不同部门分别按照不同的程序和标准登记的“九龙治水”的局面，权属交叉、重登漏登乃至错登等问题时有发生。

　　分散登记不可避免地增加了不动产权利人的登记成本，降低了登记和查询的效率和准确性。为克服分散登记的弊端，2007年《物权法》首次立法规定了不动产统一登记制度——“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”(第10条第2款)。2013年第十二届全国人民代表大会第一次会议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》明确将分散在多个部门的不动产登记职责整合，由一个部门承担。

　　从2013年党中央国务院决定由原国土资源部统一负责不动产登记，提出“四统一”的改革任务，到2022年土地承包经营权和土地经营权纳入不动产统一登记体系，全面实现“四统一”，历时十年。其间，不动产登记部门采取各种措施降低了整合对不动产权利人的影响。

　　2014年《不动产登记暂行条例》(下称《暂行条例》)颁布，实现了登记依据的统一。不动产登记依据的统一至少有两个层次：一是在物权实体法层面上的统一，二是在不动产登记程序上的统一。物权实体法层面的统一的基础在当时是《物权法》。《暂行条例》在程序方面做了统一规定，改变了分散登记下土地、房屋、林地、草地、海域等各种不动产在登记时适用不同的规则的局面。此后，原国土资源部根据《暂行条例》第29条的规定会同有关部门制定了实施细则，并通过登记规程等规范性文件明确了不动产登记的技术细节。

　　2015年底，国家、省、市、县四级不动产登记职责和机构全部整合到位，普遍设立了登记局(处、科、股)和登记中心，基本实现了登记机构的统一。

　　2015年2月，原国土资源部颁布《关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》，要求自2015年3月1日起，全面启用《不动产登记簿》《不动产权证书》《不动产登记证明》和《不动产登记申请审批表》等统一的不动产登记簿证样式，并要求符合条件的地区，采用电子登记簿。为登记簿册的全面统一奠定了基础，2016年全面实现颁发新证、停发旧证。2017年，所有市县登记系统接入国家级不动产登记信息管理基础平台。

　　不动产统一登记的本源意义：物权公示公信

　　不动产登记，无论是分散登记还是统一登记，其理论基础和基本功能都需要从物权公示公信的角度进行理解。

　　物权的公示是指物权在变动(设立、变更、转让和消灭)时，必须将物权变动的事实通过一定的方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。

　　《民法典》规定了物权公示原则，其第208条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”《民法典》物权编第二章第一节专门对不动产登记作了规定。

　　物权公信是指物权发生了变动并依法进行了公示，则即使依法公示的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其交易具有与真实的物权存在时相同的法律效果。《民法典》第216条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第217条进一步规定不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致的，“除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，就是对不动产登记簿公信力的规定。《民法典》第311条善意取得规定中关于不动产善意取得的规定，以及第222条关于登记错误赔偿的规定，都体现了不动产登记的公信力。