今年以来近300亿外资流入中国房地产市场 集体看好物流和产业园项目

　　今年以来，多笔外资资本正在进入中国的房地产市场。

　　据克而瑞地产近期发布的报告显示，今年以来有嘉里建设、香港置地、易商红木、新加坡地产商凯德集团等多家外资机构在中国房地产市场进行项目收购，仅以已披露数据统计，总金额超过283亿元。

　　克而瑞在报告中表示，2021年下半年以来，随着中国房地产企业流动性危机持续爆发，房地产行业陷入了低迷，境外资本趁此机会计划进入中国房地产市场“抄底”，并为此准备了大量资金。

　　除了上述列出的项目之外，近日还有多笔外资资本正准备投资中国的地产项目。

　　11月10日，凯德投资宣布已在近日成立两支在岸人民币基金，即凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期和II期(CBPCF I和CBPCF II)，两支基金规模分别为3.8亿元人民币和36亿元人民币，总规模约40亿元，将聚焦投资于中国的产业园项目。

　　其中，凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期(CBPCF I)收购了凯德投资旗下的腾飞科技楼，该项目位于上海浦东新区的张江高科技园区内。凯德投资中国产业园核心型人民币基金II期(CBPCF II)将收购一个获得LEED金级认证的产业园项目，收购预计于2022年底前完成。凯德投资作为其中的普通合伙人之一和基金管理人负责管理基金，并继续作为资产管理人管理项目。

　　11月8日，黑石房地产基金持有及管理的多元资产管理平台——龙地宣布即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的现代仓库的收购。

　　11月7日，普洛斯宣布最新一期中国收益基金——普洛斯中国收益基金VI(GLP CIF VI)完成募集。据了解，该基金资产管理规模达76亿元，将投资于中国19个城市的20处物流园区，均位于国家级物流节点城市或各自省份的重要流通节点，可租赁面积约213万平方米。

　　10月25日，太古集团宣布与全球最大免税运营商中国旅游集团中免股份有限公司的全资子公司中免投资发展有限公司，将在海南省三亚市合作发展一个零售地标项目，这也是太古地产发展的首个度假型零售项目。

　　10月24日，森瑶中国与高盛共同成立合资公司，寻求中国一线城市及周边核心地区优质物流资产及其他新基建投资的机会。合资公司首批种子项目为4个位于大上海地区共计24万平方米的仓储资产，同时计划投入更多资金用于潜在项目的开发及收购。

　　据澎湃新闻梳理发现，在地产类的项目中，物流地产、产业园和租赁地产等资产类型最受外资关注。

　　世邦魏理仕统计的数据显示，一线城市的物流地产投资净回报率在6%～8%，融易新媒体，远高于商业地产的4%～5%和住宅地产的2%～3%。并在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。

　　仲量联行在发布的《2022亚太区房地产市场展望》报告中指出，预计2022年优质物流地产将迎来大量新增供应，总存量高达2080万平方米，年增速达17%，其中城市物流和冷链物流将受到更多关注。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，外资机构具有较强的跨周期经营能力，具有潜在的盈利价值是外资进场投资的根本标准。此外，整体市场稳定、行业具有发展潜力、当前资产价格有优势等都是评判标准。

　　克而瑞认为，由于大型外资和港资企业资金较为充足，且对于中国境内的新经济资产(包括工业园、物流地产以及租赁住宅等)未来发展较为看好，因此在中国房地产市场收并购机会出现时更加倾向于抄底大规模的持有型物业项目，着眼于长期的持有收益。整体看来，境外资本对于中国房地产市场的大举布局，在一定程度上可以对出险房企起到纾困的作用，但是效果十分有限。而在仔细探究其动机之后可以发现，除了是因为中国房地产低迷导致资产价格较低之外，跨国资本在全球范围内的避险也是原因之一。这主要是因为目前大型经济体中只有中国经济前景较好，所以外资选择在中国加大投资规模以实现对欧、美风险的对冲。而随着中国地产纾困的持续稳步推进，未来地产复苏后外资在地产触底之际的长线投资或许将获得较大的收益。