物业服务不到位、公共设施维护保养不及时、小区环境脏乱差、公共收益收支不透明……近年来,在“包干制”物业服务模式下,由于物业费总额固定、缺乏相应监督等原因,物业服务企业往往因追求利润而忽视物业服务质量。业主以物业服务不到位而拒交物业费的情况较为突出,涉物业矛盾纠纷易发多发。
如何解开物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷“硬疙瘩”?山东省邹平市探索出以“酬金制”与“透明化”为核心的“阳光透明酬金制”管理模式,为城市小区治理提供了“邹平样板”。目前,该模式已在邹平市17个小区推广,业主对小区管理的认可度大幅提高,矛盾和信访问题下降80%以上。
“有效解决小区物业矛盾纠纷,破解城市小区治理难题,充分保障群众‘安居’‘乐居’,是基层社会治理的‘基底工程’,也是必须要抓好的‘民生工程’。”邹平市委常委、政法委书记段书国近日接受《法治日报》记者采访时说,通过试行并推广“阳光透明酬金制”管理模式,邹平市走出了“党建引领+业主自治、公开透明+多方监管、政府指导+服务评价”的城市小区治理新路径。
党建引领+业主自治
近期,邹平市青建和泰名苑小区完成了人脸识别、测温门禁设备安装及信息录入工作,有效解决了外来人员随意进入小区的问题。此前,这两个小区党支部通过走访居民了解到,经常有外来人员进入小区贴发小广告等,存在安全隐患。小区党支部牵头业主委员会、物业服务企业,积极征求居民意见建议,安装门禁设备,有效提升了小区治安水平。
“阳光透明酬金制”管理模式的根本就是加强党建引领。邹平市坚持党建引领和业主自治相结合,加强城市小区基层党组织建设,积极推动实现实体化党支部在城市小区的全覆盖,开展楼栋“亮旗行动”,引导居民党员亮明身份、做示范。同时,突出业主主体地位,在全市城市小区设立业主大会,选举成立业主委员会,严格落实重大事项民主决策程序,充分保障业主的知情权、监督权、决策权。
“小区党支部每月召开‘同心圆桌会’、物业服务联席会等,召集‘楼栋红管家’、物业公司和居民代表协商解决小区治理问题。前期,业主大会表决通过修建车棚,小区党支部、业主委员会与物业公司沟通协商,新建车棚7组、安装充电桩充电口200余个,真正方便了业主。”青建和泰名苑小区党支部书记刘腾飞说。
公开透明+多方监管
小区收支每月在小区公开栏、业主微信群进行公示,摄影大赛、儿童植树、业主集体春游等小区活动定期举办,路面、健身器材等公共设施损坏第一时间维修……这是邹平市和润家园小区在“阳光透明酬金制”模式下业主与物业公司共赢的一个缩影。
“‘阳光透明酬金制’管理模式打破‘包干制’服务管理弊端,消除业主对物业服务人的猜疑,自然就化解了小区物业矛盾纠纷。”邹平市黄山街道综治中心主任王海杰说。
酬金公开透明,物业服务人与业主签订物业服务管理委托合同,制订年度服务计划和物业维护资金预算,提交业主大会(业委会)表决通过后,按照程序提取费用,领取商定酬金,在保障物业服务人收益的同时,有效防止了物业服务人因谋取更高利润而压缩物业服务支出等问题。收支公开透明,业主将物业管理费、取暖费、水电费及小区公共收益存入业主委员会账户,业主委员会向业主公开所有账目、单据,每月统计安保、保洁、绿化、公共维修等工作情况及支出情况并张榜公示。
有效监管是实现物业服务人按约履职的重要保障。实行“阳光透明酬金制”管理模式的小区资金,由镇街经济管理站统一进行财务资金“双代管”,资金使用经业主大会通过,并报社区党组织以及镇街经管站、分管领导、主要领导审核后,融易新媒体,予以拨付。住建部门与相关职能部门建立联动机制,对物业服务合同履行情况进行监督检查,对物业服务人的违规行为予以纠正,对严重失信的进行约谈,并视情况向业主大会提出解除物业服务合同或者不再续约的建议等。
政府指导+服务评价
“小区实行‘阳光透明酬金制’管理模式后,我们业主的主人翁意识增强了,物业服务跟上了,小区治理更加规范了,业主住得更舒心、安心了。我们老人在这里健个身、带带孩子也更方便了。”济发现代城小区业主王奶奶深有感触地说。
城市小区治理是一项系统性工程,邹平市构建了由市委领导、市委政法委、市委组织部、市纪委牵头,各镇街、相关职能部门协同配合的小区治理格局。各街道成立物业办公室或业主权益服务中心,指导各小区选举业委会,指导业主自行选择“阳光透明酬金制”管理模式,提供政策咨询、法律援助和工作指导。
“评价如同考核,是物业服务人的指挥棒、加压阀,是提升物业服务质效的有力举措。”邹平市委政法委副书记池云峰说。
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