越秀房托15年：引领中国商业地产REITs发展大变局

2020年 4月,证监会、国家发改委联合推动国内公募REITs(不动产投资信托基金)试点工作,明确了国内公募REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排,内地版公募REITs将从基础设施领域正式启航,一步一个脚印向我们走来。

2020年,香港REITs迈入第15年。6月,香港证监会就《房地产投资信托基金守则》第六次修订进行咨询。11月,香港行政长官林郑月娥第四份《施政报告》提到,特区政府有意推动香港房地产投资信托基金发展,带来更多元化和提供较稳定回报的投资机会。

两地接连动作被视为将从制度、长远经济等层面预示着房地产投资信托基金发展即将迎来大发展。

作为全球首只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金,2020年是越秀房地产投资信托基金(股份代号:00405.HK,以下简称“越秀房托”)上市的15年,亦是内地投资物业资产证券化积极探索的15年。

越秀房托专注于商业地产投资,通过“地产+基金”双平台互动和外部收购,完成了总资产从45亿元到360亿元的跨越式成长,年复合增长超过14%,获得2家国际评级机构穆迪、标普投资级评级,入选7项香港恒生指数,成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一,成为两地金融互联互通、协同发展的标杆样本。

上市15年,越秀地产“开运金”独特商业模式日趋成熟,与越秀房产基金的“双平台互动”进入常态化。站在今年的重要时点,回望越秀房产基金十五年发展经验,越秀样本或许能给内地REITs市场发展提供更多启示。

开全球先河 ,“中国第一

追溯REITs的历史,其起步于1960年美国房地产市场,截至目前在世界范围40个国家内蓬勃发展。去年年末,全球REITs市场规模已超过2万亿美元。

囿于国内公募REITs迟迟未对商业地产开放,而境内资产到海外上市又面临两种法律法规、财务税务、监管治理体系下的复杂问题,内地物业资产通过REITs上市的企业少之又少。

然而,早在2005年,抓住时代机遇的红筹股越秀投资(越秀地产00123.hk的前身),发起成立越秀房托,并成功登陆港交所上市,成为香港首批上市的三家REITs的一员,亦是中资REITs赴港上市“第一股”。

回顾上市盛况,越秀房托挂牌首日涨幅达到18.7%,此前IPO在香港公开招股及国际配售中分别超额认购496倍及74倍,高于当年同期上市的另两只香港REITs,加上红筹股背景及四项位于广州的优质物业,成为当时港交所上市的优质白马股。

2012年,越秀房托完成“蛇吞象“式的收购,将刚刚全面开业的越秀地产旗下华南地标——广州国际金融中心(广州IFC)收入囊中,在管物业规模和估值直接跃升至200亿,一举成为亚洲市值位居前列的上市REITs之一。

2015年,越秀房托“出羊入沪”,开始全国化布局,并完成首次对外收购,从外资基金凯雷手中收购上海浦东竹园的宏嘉大厦(后更名越秀大厦)。

2017年,越秀房托首进新一线城市——武汉,物业组合规模和估值突破300亿。2018年,越秀房托打出“有进有出”的组合拳,出售位于广州的新都会项目,收购位于杭州的杭州维多利中心,进一步深入长三角经济区。

经历15年的发展,从克服重重障碍登陆资本市场、到“巨人项目”将广州IFC收入囊中,从深根广州到出羊入沪,从对外收购到有进有出,从专注于成熟项目到挖掘成长型项目,越秀房托成为境外投资并分享内地商业地产发展红利的重要渠道,为中国公募REITs市场发展提供越秀样本。

双平台运作,越秀“开运金”模式的资产魔术

商业地产具备复杂性。这种复杂性体现在集“金融+地产+商业”于一身。作为香港上市REIT,越秀房托与越秀地产的双平台互动发展,形成了独特的“开发+运营+金融”商业模式。即“投入、运营、退出、产出、再投入”完整链条。

越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良指出:“不管是投融管退,还是开发运营退出,就是通过不同的路径做资产价值最大化”。

在开运金模式中,可以简单看成“房地产产品”和“房地产金融产品”两个端口之间的资产、资金流动,对应的是越秀地产和越秀房托。策略上,这是一种以轻资产运营为核心,在商业地产的不同时段,将资产注入不同平台,在满足各类投资者投资偏好的同时,降低整体融资成本,将资产价值实现最大化。