机构预计明年北京办公楼需求将回升，但空置率上涨无法避免

受疫情、房地产和互联网等行业调解周期影响，本年北京写字楼市场需求、投资端均明明承压。

在多方位政策调解以及经济回暖预期下，多家机构预测2023年北京写字楼市场将呈现回暖，同时供给量的增加也会在必然水平上拉高空置率。

高力国际12月26日宣布陈诉显示，2022年，北京办公楼市场全年净吸纳量为-38.7万平方米，较去年净吸纳量289.1万平方米大幅下滑，空置率为16.1%，同比增长2.2个百分点，净有效租金较去年同期下滑3.5%。

陈诉指出，市场分化环境较为严重，甲级写字楼市场在第四季度呈现了明明规复，全年需求泛起“触底回升”走势，而乙级市场和财富园市场则面对着较大压力，需求侧表示疲软。

受写字楼市场租赁端及投资市场信心低迷影响，本年以来，北京大宗生意业务市场活泼度较低。

高力国际成本市场及投资处事副董事闫寒指出，2022年截至今朝，北京写字楼市场共实现24起大宗生意业务，成交面积97万平方米，总成交金额253.9亿元，固然第四季度开始市场活动性明明晋升，而且有两宗面积较大生意业务，但同比去年600亿大宗生意业务额有明明下降。

本年第四季度，北京甲级写字楼市场需求一连小幅回暖，净吸纳量转正至4.2万平方米，但由于二、三季度净吸纳量都是负值，导致全年并未被年底的回暖拉回正值。

在供应侧，原打算在四季度入市的新项目均延迟到了2023年，全年焦点甲级写字楼市场仅有一个新项目入市，2022年的新增供给压力大幅减小，空置率同比增加1个百分点，租金环比下滑1.7%至331元/月/平方米。

高力国际华北区研究部认真人陆明阐明认为，影响2022年市场需求走势的焦点因素有四个，别离是疫情封控一连影响、企业守旧预期下办公扩张意愿不敷、大都企业在办公租赁上维持降本增效计策以及互联网科技企业的办公需求大幅萎缩。

“假如不是金融行业对付北京办公楼市场的需求支撑，本年的办公楼市场行情将会越发坚苦。”陆明暗示。

据世邦魏理仕研究部统计，已往三年，非银行金融和科技互联网两大规模的创新成长是北京办公需求的“双引擎”，金融业和TMT合计租赁面积占比三年间晋升4.2个百分点至50.8%，个中金融业本年的甲级写字楼租赁面积占比高达30%。

因此，在市场颠簸之下，金融行业较为会合的焦点商圈表示依旧坚挺。高力国际数据显示，2022年，CBD、东城商务区以及金融街写字楼出租率较为不变，正在建树中的丽泽金融商务区吸纳量增长最明明。

另据仲量联行统计，已往8年间，生命科学行业对甲级办公楼的需求增长率居第一名，CBD也是生命科学行业在京的主要聚积区域，吸引了全市甲级办公楼市场中45%的生命科学企业。

作为2021年需求最强劲的行业，融易新媒体，互联网科技本年的租赁需求呈现了大幅缩减。高力国际数据显示，在高出5000平米的大宗租赁成交（不含续租）中，2021年该行业在全办公楼市场一共租赁了高出130万平米的办公面积，而2022年大幅缩减到只有不到30万平米，不及去年的25%。

纵然互联网头部企业在行业调解周期有整合办公空间的需求，但由于大部门退租面积会合在非标、改革项目，所以年头的退租行为对付高端办公楼市场影响甚微，互联网企业仍为甲级写字楼市场主力。

受影响更大的是乙级、财富园市场，仅2022年第一季度，财富园市场就呈现快速降温，互联网科技企业租赁成交占比大幅下降到22%阁下，对比以往季度高出50%的成交占比，扩张速度大幅放缓。

截至本年底，互联网科技行业集聚的北部子市场，如望京酒仙桥、中关村和上地，今朝都处于需求不敷和主力租户行业面积调解的阶段，空置率别离同比上涨20%、7.2%及7.7%。

高力国际华北区董事总司理严区海对此暗示，“十四五”期间将是深化财富布局调解的要害时期，而互联网企业的转型只是整体财富布局调解的一个缩影。当头部企业开始调解，尔后续的行业生力军还不敷以支撑经济和行业成长的时候，就会形成行业成长的空档期。

这个时期也是办公楼市场成长情况的巨大性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。办公楼市场作为财富厘革的承载地，见证并享受了财富昌盛带来的成长红利，同样也需要被动地去遭受财富厘革带来的阵痛，伴随企业配合生长。

展望2023年北京写字楼市场整体走势，高力国际认为，需求侧一连回暖可期，但空置率上涨也因客观因素而无法制止。