房企融资迎“第三支箭” 投行全力以赴同时坦言仍有难点

　　日前，监管释放“第三支箭”令业界喜出望外，短期内即有多家房企抛出融资计划。而作为重要参与方的券商投行自然不敢怠慢，积极与房企接洽、拟方案，抢抓“第三支箭”落地下的发展机遇。

　　“‘第三支箭’的发出是积极发挥我国资本市场功能的重要举措，也将为券商投行带来一定的业绩增量。”西部地区某券商投行资深人士向《证券日报》记者表示，“据我了解，多家券商投行相关业务团队正在和部分房企进行对接和初期沟通，但由于目前监管政策处于刚放开的阶段，所以项目进度大多还处于早期尽调中。”

　　多位投行人士也对记者坦言，上市房企多年未进行股权融资，业务规范性、合规性都有提升空间，且“保交楼、保民生”等认定标准、效益测算、补流比例要求等预计都将是业务实操重点问题。同时，审核要求仍需进一步明朗，预计房企股权融资发行销售端压力也比较大。

　　预计明年一季度或有项目成行

　　11月28日，证监会发布消息称，决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。具体包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。这标志着房地产融资“第三支箭”发出。

　　房地产行业集体欢呼的同时，作为市场重要参与者之一的投行圈也在厉兵秣马，忙着与房企接洽、拟方案，希望抢抓“第三支箭”落地下的业务发展机遇。

　　前述投行资深人士介绍，多数券商投行已在第一时间组织相关人员进行仔细研读，并加强同业交流，掌握最新资讯和监管动态。

　　中泰证券、华北地区某大型券商投行团队均已与部分房企对接。中泰证券相关负责人向《证券日报》记者透露，“目前合作进展顺利。中泰证券的服务客户包括中央和地方国有地产企业和部分龙头地产企业。之前房企只能通过利润留存、内部整合等方式实现资本补充，就有不少房企表达过对股权融资的迫切需求。因为相比融资成本高企的信贷和债券融资，再融资市场化定价程度更高，对权益补充力度更大，避免影响房企权益和净利润，运用恰当有望打破部分房企的高负债循环。”

　　资深投行人士王骥跃表示，部分房企已着手与券商投行商讨、筹备再融资事宜。“已上市房企资质相对优质，他们此前都有日常维护着往来关系的券商投行，并非无人问津，预计不存在重大债务或经营风险的房企都在积极计划融资。”

　　同样兴奋的还有华东地区某券商投行部人员，他告诉《证券日报》记者，“我从业数年来，首次遇到监管从股权层面为房企融资打开新口子。此前，头部券商投行一直有相关项目储备，但由于部分房企‘爆雷’，中小券商基本暂停承揽此类业务。”

　　上市房企响应速度也极快，11月29日至12月6日，已有17家A股上市房企或涉房企业筹划再融资或并购重组事宜，房企融资升温势头明显。

　　前述投行资深人士认为，从目前市场上公告的案例来看，与“保交楼、保民生”相关的房企融资需求最为迫切。

　　在中泰证券相关负责人看来，“房企都有融资需求，中小型房企因风险抵御能力较弱、化解风险需求迫切，融资需求更旺盛。”

　　“至于具体哪些券商投行涉足首批业务，还需关注上述房企的后续公告信息。”中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时表示，从现有已披露股权融资计划的房企类型来看，央企、地方国企、已出险民企和未出险民企都有，可以看出“第三支箭”的适用范围很广，稳健房企可以借此机会扩大资本实力，进一步降低杠杆率，适应地产行业的新格局，对于国有开发商而言，还可以将集团层面的优质资产注入上市公司，而出险房企也可以通过定增等方式获取股权融资，既能够与“保交楼”的任务相结合，也能够改善融资性现金流的表现。

　　对于后续房企股权融资项目推进速度，中泰证券相关负责人认为，“第三支箭”刚发出，监管部门出于谨慎态度对房企股权融资项目的审核速度可能较一般再融资项目放缓，若是向大股东增发且募投方向明晰的项目可能较快。近期各上市房企已在积极筹备股权融资事宜，预计最快2023年年中可能有项目落地。

　　不过，在明明看来，若要实现房地产行业的软着陆，股权融资项目的推进速度需得到保障，尤其是国企、央企开发商的再融资申请需更快得到监管部门的反馈。在获得监管部门核准批复后，房企可以在12个月的有效期内择机实施，在这一环节民营房企的节奏或许会更快。整体而言，房企股权融资的实际落地时间大概率将在明年一季度。

　　王骥跃也认为，考虑到再融资流程所需要的时间，相关项目最快或在明年3月份成功发行。

　　投行实操层面仍有部分难点