天泰控股：消失的王若雄与神秘的赵洁(2)

　　目前拥有54个处于不同发展阶段的物业项目组成的多元化组合，包括天泰控股附属公司开发的52个项目及联营公司开发的两个项目。该公司形成了三大标准的住宅物业系列，即欢乐颂系列、英雄系列及田园系列，分别针对市场上的首置及首改、再改及高端的买家和客群。

　　招股书显示，2018、2019年度及截至2020年9月30日止九个月，天泰控股实现的合同销售额分别为64.55亿元、50.57亿元及59.26亿元。同期对应的已交付建筑面积为24.49万平方米、45.71万平方米以及21.43万平方米。

　　2019年的销售额，同比2018年出现了21.66%的下降。

　　如果以其2019年的销售额算，按照克而瑞当年的排行榜，这样的成绩排在了全国房地产的200名以外。而根据招股书，即使天泰控股的大本营就在山东，该公司在当地的排名也相对靠后。

　　根据行业报告，以2019年的销售总额计算，天泰控股是于山东省设立总部的16大地方物业发展商之一，市场份额仅占0.49%；而按2019年已出售总建筑面积及销售总额计算，天泰控股于总部在青岛的所有地方物业发展商中的排名也分别排到第22及第27位。

　　而若从该公司的土地储备情况来看，除了现阶段规模体量“迷你”，天泰控股的持续发展能力也略显不足。数据显示，于2020年10月31日，天泰控股拥有由附属公司及联营公司开发的土地储备总量约520万平方米。

　　然而，这当中除了可供销售总建筑面积约30万平方米的已竣工物业以及总建筑面积约380万平方米的发展中物业，天泰控股能够持作未来开发物业的土储总建筑面积仅有110万平方米。

　　这是一个怎样的概念。在“碧万恒”三大房地产巨头中，万科在去年12月单月的合同销售面积就达642.2万平方米，恒大为510.2万平方米，碧桂园公布的同期权益合同销售建筑面积也达147万平方米。

　　据了解，在天泰控股应占的总建筑面积约为520万平方米，其中约250万平方米或约47%位于山东省内的青岛、济南及烟台。即使在山东省内，区域也相对集中。

　　融资利息超过净利

　　相对于规模的问题，天泰控股的营收却实现了不错的增长。2018、2019年及2020年前9个月，该公司总收入分别为26.44亿元、33.62亿元以及29.31亿元。2019年同比增长27.16%，2020年1-9月则同比大幅增长了126.51%。

　　据了解，其收入主要来自物业销售、管理咨询服务和其他收入（包括高尔夫俱乐部运营、物业租赁租金收入）。其中，2018、2019年及2020年前9个月，天泰控股的物业开发及销售收入分别为25.98亿元、33.34亿元及29.14亿元，分别占同期总收入约98.2%、99.2%及99.4%。

　　此外，截至2019年12月31日止两个年度及截至2020年9月30日止九个月，天泰控股的毛利分别为9.57亿元、8.85亿元以及10.35亿元。该公司同期的利润则分别为3.13亿元、3.17亿元及2.31亿元。

　　不过，这期间的归母净利润分别为1.9亿元、2.42亿元、0.8亿元，占净利润的比例分别为60.9%、76.3%、34.5%，天泰控股的少数股东侵蚀了绝大部分利润。

　　相对而言，近段时间以来，中小房企频频赴港上市，与其急需扩展融资渠道、缓解资金压力、降低负债不无关系，天泰控股同样也面临一定的资金压力。

　　根据招股书，还未上市的天泰控股外部融资的主要来源为银行贷款。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，天泰控股的未偿还银行及其他借款分别约为17.89亿元、35.93亿元及37.38亿元。

　　此外，截至2020年9月30日及2020年11月30日，未偿还信托及其他融资安排总额约为4.3亿元及1.3亿元，占借款总额（分别包括银行及其他借款）约11.5%及4.0%。

　　不难看出，天泰控股在递表前，已有意控制非标融资占比，不过，从过往数据来看，天泰控股的融资成本，已成业绩增长中的“沉疴”。

　　据披露，2018年、2019年、2020年前9月，天泰控股金融负债利息总额分别为2.21亿元、3.18亿元、2.36亿元，而同期净利润分别为3.12亿元、3.17亿元、2.31亿元。也就是说，从2019年起，天泰控股的融资利息已经超过当期净利润。

　　利息资本化是房企应对高额成本的惯用手法，2018年、2019年、2020年前9月，其资本化率从83.6%提升至91.5%。如此一来，虽然对当期净利润有所“保护”，但会影响未来业绩增长。