热点网络事件：中国文旅IPO：8成收入靠卖房 99%借款一年内到期

　　近日，中国文旅集团有限公司(以下简称“中国文旅”)向港交所递交了招股书。中国文旅的规模不大，2019年的营收只有7亿多元人民币，但引人关注的是，经过多次股权变动，销售规模达千亿元的中国奥园成为它的单一最大股东。

　　虽名为“文旅”，但中国文旅80%的营收都来自卖房，文化旅游业务收入在去年才刚刚过亿元。从财务指标上看，中国文旅的毛利率较高，但净利润率却连续三年大幅下滑，一年内需要偿还的借款，更是占到总借款的99%。

　　奥园持股28% 数位前高管出任中国文旅要职

　　招股书披露，中国文旅的前身为恩平金辉煌，该公司在2006年4月成立后，便开始在广东省江门市恩平收购多处土地，打造泉林黄金旅游文化小镇。那时，陈凯君持有公司100%的股权。

　　之后，一位从事物业发展的商人谭文超注意到了泉林黄金小镇这块土地，2010年初，谭文超就未来可能合作开发恩平金辉煌已收购的土地与陈凯君进行讨论。同年6月，陈凯君向谭文超转让36%权益，随后，他的亲属谭惠霞以信托方式代持该权益。

　　2012年，为了兴建泉林黄金小镇内的泉林酒店别墅区与水禾田泉世界，公司开始引入新的投资者，奥园系就是在这个时候进入恩平金辉煌。同年7月，谭惠霞分别向个人投资者蔡宏江等人转让公司25%权益。

　　值得注意的是，直到2017年，中国奥园才正式以公司的身份加入恩平金辉煌母公司联新。招股书披露，2017年12月28日，悦景、骐达及雅志各自与联新订立协议，以向联新收购冠基当时已发行股本的合共60%，总价值为3亿元人民币。其中，中国奥园旗下全资子公司悦景持股28%，赵文炜通过CypressCapital旗下的骐达持股27.5%，林锦堂通过全资子公司雅志持股4.5%。

　　中国奥园主要从事物业发展及物业投资，于2007年登录港交所，2019年的销售额首次突破千亿元。中国文旅在招股书中称，引入奥园作为策略性投资者，不但有利公司的整体战略性发展，并在共享度假物业发展及文化旅游业务方面的资源与专业知识方面达致协同效应。

　　中国奥园名义上只持股28%，但新加入的赵文炜、林锦堂均与奥园有千丝万缕的联系，中国文旅多个重要岗位也由奥园系的人员出任。招股书也说：“本集团拟加入奥园集团以共同发展及拓展文化旅游业务。”

　　据悉，赵文炜为一名股权投资基金经理，在金融业拥有丰富经验，现为合桥企业有限公司的总监及负责人员，主要在香港从事提供金融及投资服务业务。据媒体报道，2019年奥园健康上市前的股东架构，赵文炜持股达19.5%。林锦堂，则自2019年8月14日起担任中国文旅集团主席兼执行董事，负责制定集团的整体业务策略及发展计划。在此之前，林锦堂曾在中国奥园历任首席财务官兼公司秘书、执行董事等职位。

　　在公司高级管理层中，程耀担任首席营运官，负责管理集团文化旅游等业务营运。招股书显示，在加入中国文旅之前，程耀自2016年至2018年在广东奥园文化旅游集团有限公司(中国奥园的附属公司)担任集团总裁，负责监察集团的营运。江永标担任公司首席财务官，他曾在奥园集团(广州)有限公司(中国奥园的附属公司)担任集团策略投资中心总监助理，负责监察公司的资本市场运作。

　　实际上，中国奥园早有布局文旅项目的计划，在2017年就提出，计划用3年时间将文旅项目的营业额增至100亿元。近日，中国奥园又以11.6亿收购了京汉股份29.99%股权，后者就拥有一定规模的文旅产业。

　　景鉴智库创始人周鸣岐在接受中新经纬客户端采访时表示，中国奥园入股中国文旅，可能是为了探寻其他尽可能盈利的业务，双方都位于广东，地理位置上也比较理想。另外，地产公司在香港市场的估值较低，文旅地产比较受资本市场追捧，奥园制造出地产融合旅游的概念，不排除是为了在资本市场上获得更高的估值。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫称，中国奥园本身就有一些文旅项目，入股中国文旅，意在探索业务的多元化。从奥园与中国文旅的关系看，奥园未来有可能将它的项目装进中国文旅之中。

　　8成收入依靠卖房 恩平项目撑起三年业绩

　　中国文旅虽然名为“文旅”，也开展文化旅游业务，但主要收入依赖于销售度假物业，也就是卖房。

　　2017年-2019年，中国文旅分别实现营业收入约1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，其中，销售度假物业分别约1.86亿元、2.67亿元、5.94亿元，销售度假物业产生的收益占总收益的99.8%、79.8%及80.7%。