太古地产“千亿港元投资计划”正有序推进中

　　“你不是这些人之中的任何一个；你也许是小于‘一’个。”俄罗斯裔美国诗人、散文家布罗茨基在随笔文章《小于一》中，探讨了个体在特定社会、历史和政治背景下自我认知和定位。

　　作为某种程度上的自传和“乡愁”的释放窗口，读者能感受到布罗茨基笔尖同时流露出的，个人面对历史长河时的渺小与谦卑，以及对保持自我和实现自我超越的思考。

　　这几年来，市场环境有目共睹。在困境中反复改变预期、反复煎熬的商业地产开发商们，可能多少也带有一点这样的情绪。

　　无论零售或办公，几乎各个领域都在退潮。在“下一秒就搁浅”担忧中，企业们确实会有难挡大势的感觉，但没有人想要做“裸泳者”。

　　从现实上看，到今年Q3为止，太古地产仍未走出低迷期，旗下6个零售项目的销售额均录得不同程度的跌幅；办公楼就更不用说，双位数下滑的租金调幅，基本从年初持续至今。

　　但太古地产胜在有多年打下基础的较高安全边际，更高质量的物业意味着更高的抗风险能力，以及自己一套策略和行动模式，让该公司更有机会平稳度过2024。

　　虽受制于当下市场环境，融易新媒体消息，但太古地产仍有余力执行其于2022年宣布的“千亿港元投资计划”。

　　据观点新媒体了解，目前这个计划正有序推进中。

　　办公楼：受困于市场

　　从收入来看，办公楼是太古地产第二重要的物业类型。资料显示，2024年上半年太古地产办公楼租金收入占物业投资收入比重41%，占总收入的38%。

　　分市场看，太古地产办公楼资产主要位于香港，且基本坐落在两个作为绝对核心的超大型综合发展项目内。

　　包括位于香港岛港铁金钟站上盖的太古广场项目，该项目汇聚6座甲级办公楼。分别为太古广场一座至三座、五座、六座和SPACES. 8QRE，总楼面面积262.8万平方呎，约合29.2万平方米。

　　另外是太古地产位于港岛东部鲗鱼涌的太古坊项目，该项目前身是太古船坞，在太古地产超过50年运作下，目前是香港规划最完善的私人商业区之一。

　　太古地产在这里拥有太古坊一、二座、栢克大厦、康桥大厦、德宏大厦、多盛大厦、林肯大厦、港岛东中心、濠丰大厦、电讯盈科中心10个办公楼项目，总楼面面积达600万平方呎，约55.7万平方米。

　　其余还有位于港岛南区的South Island Place，总楼面面积约38.25万平方呎，约4.25万平方米；香港国际机场旁的东荟城一座，总楼面面积约16万平方呎，约1.48万平方米。

　　综合计算，太古地产在香港已落成办公楼组合总楼面面积达940万平方呎，占香港总投资物业面积超过7成，但办公楼也是现在香港受创最严重的物业资产类型。

　　近几年来，香港办公楼市场表现持续低迷。一方面在经济环境不明朗下，企业租赁办公室时态度较为审慎；另一方面，持续几年对远程办公的实践，一定程度上替代了线下办公需求。

　　此外，香港一些城市副中心的办公楼供应持续增加，导致竞争愈发激烈，形成了供应量上升、需求却在减少的供求错配情况。例如2023年Q4就有两个位于九龙西长沙湾的办公楼项目竣工，新增供应达137万平方呎。

　　这对太古地产业绩产生极大影响。近两年，太古地产公平值亏损和股东应占净利润下滑，主要原因都来自香港办公楼组合的疲软。资料显示，截至2024年6月30日的半年度，办公楼是太古地产旗下唯一出现租金收入下滑的物业资产类别。

　　期内，办公楼录得租金收入27.65亿港元（香港物业租金收入占绝大部分，为25.76亿港元），同比下滑6.6%，带动物业投资收入轻微下滑0.07%至67.27亿港元，投资物业公平值亏损8.42亿港元，股东应占净利润下滑19.2%至17.96亿港元。

　　但从另一个角度，香港目前仍是全球十大金融科技中心之一，且排名靠前，同时也是中国最重要的对外门户之一。据了解，香港是全球最大的离岸人民币业务中心，地位超然，令经济不至于出现永久衰退的风险，在底部始终有承托力。

　　同时，香港寸土寸金，土地集约化程度极高，特别是太古广场和太古坊位于的香港岛，建设用地资源少，因此现有商业物业的价值有长期保证。

　　再者，太古地产在项目所在的地区经营多年，地位十分稳固，不像在中国内地的广州太古汇、北京颐堤港、上海兴业太古汇那般是单个项目，太古广场和太古坊都是项目集群，聚集协同效应强。

　　因此，太古亦愿意对香港办公楼组合进行再投资，加强在核心位置的布局，减少另外选址产生的风险。